घर खरीदना कई लोगों के लिए एक सपना होता है, लेकिन अगर फ्लैट का पजेशन मिलने में देरी हो तो यह एक बुरे सपने में बदल सकता है। ऐसे ही एक मामले में, एक घर खरीदार ने गुड़गांव में एक फ्लैट बुक किया और उसे एक दशक से अधिक समय तक इंतजार करना पड़ा लेकिन फिर भी बिल्डर से कब्जा नहीं मिला।निर्माण अधूरा पाया गया, बिल्डर उसे अपार्टमेंट सौंपने में विफल रहा। सात साल तक इंतजार करने के बाद, घर खरीदार ने मामले को कानूनी रूप से आगे बढ़ाने का फैसला किया।
क्या है मामला:
घर खरीदार ने गुड़गांव में एक फ्लैट बुक किया और अपार्टमेंट के लिए लगभग 1.73 करोड़ रुपये का भुगतान किया। उन्हें आश्वासन दिया गया कि तीन साल के भीतर फ्लैट उन्हें सौंप दिया जाएगा। इसके बजाय, वादा किया गया कब्ज़ा वर्षों तक मायावी रहा।2012 में, उस व्यक्ति ने गुड़गांव के सेक्टर 83 में स्थित एक प्रोजेक्ट में 2,600 वर्ग फुट का अपार्टमेंट बुक किया। अन्य लागू शुल्कों के अलावा, मूल बिक्री मूल्य 6,428.50 रुपये प्रति वर्ग फुट तय किया गया था। अपार्टमेंट की मूल बिक्री कीमत 1.67 करोड़ रुपये निर्धारित की गई थी।बिल्डर क्रेता समझौते पर नवंबर 2012 में हस्ताक्षर किए गए थे। इसकी शर्तों के तहत, बिल्डर को समझौते के निष्पादित होने की तारीख से तीन साल के भीतर निर्माण पूरा करना था। डेवलपर द्वारा दिए गए आश्वासनों पर भरोसा करते हुए, उस व्यक्ति ने होम लोन प्राप्त किया और अंततः अपार्टमेंट के लिए 1,72,93,048.76 रुपये का भुगतान किया।लंबे समय तक देरी का सामना करते हुए, घर खरीदार ने पहले एनसीएलटी चंडीगढ़ का दरवाजा खटखटाया और बाद में हरियाणा उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग का रुख किया, जहां अंततः उसे सफलता मिली।अपनी शिकायत में, घर खरीदार ने आरोप लगाया कि बिल्डर ने परियोजना के प्रति लापरवाही और सुस्त रवैया दिखाया, जिसके परिणामस्वरूप निर्माण पूरा नहीं हुआ।राज्य उपभोक्ता आयोग के समक्ष अपना मामला दायर करने से पहले, घर खरीदार ने ब्याज सहित अपनी जमा राशि वापस करने की भी मांग की थी। उन्होंने डेवलपर से यह अनुरोध ईमेल और 2018 और 2019 में भेजे गए एक पत्र के माध्यम से किया था।नोटिस जारी होने के बाद, बिल्डर ने दावा किया कि उस व्यक्ति ने अपने “स्वयं के व्यावसायिक लाभ” के लिए अपार्टमेंट खरीदा था। इसमें आगे आरोप लगाया गया कि “शिकायतकर्ता ने उक्त इकाई की पुनर्विक्रय पर लाभ की व्यवहार्यता को ध्यान में रखते हुए स्वेच्छा से उक्त परियोजना में निवेश किया था।”ईटी की रिपोर्ट के मुताबिक, यह स्वीकार करते हुए कि घर खरीदार ने अपार्टमेंट के लिए लगभग 1.73 करोड़ रुपये का भुगतान किया था, बिल्डर की ओर से पेश प्रॉक्सी वकील ने दलील दी कि यूनिट की कुल बिक्री कीमत 1,89,54,500 रुपये थी। बिल्डर के अनुसार, इस आंकड़े में बिजली मीटर स्थापना, पीएलसी, क्लब सदस्यता, ईडीसी, आईडीसी और आईएफएमएस जैसे अतिरिक्त शुल्क शामिल हैं।डेवलपर ने इस दावे का भी खंडन किया कि घर खरीदार ने अपने सभी भुगतान समय पर किए थे। इसमें आरोप लगाया गया कि उन्होंने किस्तों के भुगतान में देरी की और कहा कि बिल्डर द्वारा कई अनुस्मारक जारी करने के बाद ही बकाया का भुगतान किया गया था।हालाँकि, बिल्डर ने स्वीकार किया कि परियोजना को पूरा करने में देरी हुई है। इसने देरी के लिए अपने नियंत्रण से परे परिस्थितियों को जिम्मेदार ठहराया, जिनमें शामिल हैं: गेल कॉरिडोर की शुरुआत, भूमि से गुजरने वाली निष्क्रिय हाई-टेंशन लाइनों को न हटाना या स्थानांतरित न करना, हुडा द्वारा सेक्टर सड़कों का अधिग्रहण न करना।
घर खरीदार को ब्याज सहित रिफंड क्यों मिला?
मामले में प्रस्तुत तथ्यों पर विचार करने और दोनों पक्षों की दलीलें सुनने के बाद, आयोग ने निष्कर्ष निकाला कि बिल्डर सेवा में कमी और अनुचित व्यापार व्यवहार का दोषी था।इसने डेवलपर को निर्देश दिया कि वह होमबॉयर द्वारा जमा की गई राशि को उस तारीख से 12% ब्याज के साथ लौटाए जिस दिन संबंधित भुगतान किया गया था जब तक कि राशि का एहसास न हो जाए।आयोग ने घर खरीदार को मानसिक उत्पीड़न और शारीरिक पीड़ा के लिए मुआवजे के रूप में 3 लाख रुपये का मुआवजा भी दिया। उनकी मुकदमेबाजी की लागत के लिए अतिरिक्त 1 लाख रुपये दिए गए।क्लेवियस लीगल के वकील गौरव सिंह ने ईटी को बताया कि यह मामला लंबे समय तक डिलीवरी न होने का स्पष्ट मामला दर्शाता है। “खरीदार ने लगभग 1.73 करोड़ रुपये का भुगतान किया था, आंशिक रूप से होम लोन के माध्यम से, और मुकदमेबाजी से पहले 2018 और 2019 में लिखित रूप में रिफंड मांगा था। बिल्डर ने गेल कॉरिडोर, हाई-टेंशन लाइनों और सेक्टर सड़कों को दोषी ठहराया, जिनका अधिग्रहण नहीं किया गया था। आयोग ने उन स्पष्टीकरणों के बावजूद रिफंड दे दिया।”सिंह ने कहा कि किसी घर खरीदार से अनिश्चित काल तक अटके रहने की उम्मीद नहीं की जा सकती है, जब कब्जा देने में लगभग 11 साल की देरी हो चुकी है और हैंडओवर के लिए अभी भी कोई निश्चित समय सीमा नहीं है। उनके अनुसार, यह स्थापित उपभोक्ता कानून के तहत मान्यता प्राप्त सिद्धांत के अनुरूप है।बिल्डर का कहना था कि घर खरीदार ने अपार्टमेंट को दोबारा बेचने और लाभ कमाने के इरादे से खरीदा था। हालाँकि, आदेश स्पष्ट रूप से इस आपत्ति का समाधान नहीं करता है। सिंह के अनुसार, आयोग ने बुकिंग को व्यक्तिगत निवास के लिए दर्ज किया, गृह ऋण पर ध्यान दिया और मुख्य रूप से कब्जा देने में लंबे समय तक विफलता पर अपना निर्णय लिया।“बिल्डर को यह स्थापित करना होगा कि लेन-देन वाणिज्यिक-उद्देश्य बहिष्करण के अंतर्गत आता है; केवल यह दावा करना कि एक संपत्ति निवेश के रूप में खरीदी गई थी, पर्याप्त नहीं है। एक फ्लैट खरीदना, जिसकी सराहना हो सकती है, अपने आप में, संपत्ति में व्यापार का व्यवसाय करने के समान नहीं है,” उन्होंने कहा।यह तथ्य कि घर खरीदने वाला एक निवेशक है, डेवलपर की संविदात्मक या वैधानिक जिम्मेदारियों को स्वचालित रूप से समाप्त नहीं करता है। हालाँकि, जहां खरीदारी वास्तव में ‘व्यावसायिक उद्देश्य’ के बहिष्करण के अंतर्गत आती है, वहां खरीदार को उपभोक्ता नहीं माना जा सकता है और उपभोक्ता फोरम के समक्ष शिकायत सुनवाई योग्य नहीं हो सकती है।हालाँकि, RERA अधिनियम की धारा 18 के तहत रिफंड मांगने का अधिकार, आवंटिती के स्वयं के उपयोग के लिए खरीदी गई संपत्ति पर निर्भर नहीं है। सुप्रीम कोर्ट ने आवंटियों को ब्याज सहित रिफंड मांगने के अधिकार को भी मान्यता दी है, जब प्रमोटर सहमत अवधि के भीतर कब्जा सौंपने में विफल रहता है।