बेंगलुरु के पांच ज़मीन मालिकों को एक साझेदारी फर्म के माध्यम से बनाए गए आईटी पार्क से किराये की आय पर कर का सामना करना पड़ा; आईटी विभाग ने आरोप लगाया कि यह एक कर-बचाव संरचना थी, आईटीएटी ने राहत दी

कर परिहार का तात्पर्य क्या है? हाल के एक फैसले में, बेंगलुरु के पांच भूस्वामियों को कथित अघोषित किराये की आय पर आयकर विवाद में आईटीएटी से राहत मिली है।उन्होंने स्थापित किया कि इमारत उनकी साझेदारी फर्म की थी, जो सीधे अपने बैंक खाते में किराया प्राप्त करती थी, आयकर रिटर्न दाखिल करती थी और कमाई पर कर का भुगतान करती थी।

मामला किस बारे में है

1999 में, पाँच ज़मीन मालिकों ने अपनी संपत्ति को आईटी पार्क और एसईज़ेड ज़ोन के रूप में विकसित करने का निर्णय लिया। प्रोजेक्ट को आगे बढ़ाने के लिए उन्होंने एक बिल्डर के साथ एक समझौता ज्ञापन (एमओयू) पर हस्ताक्षर किए।यह भी पढ़ें | उन्होंने 41.85 लाख रुपये की खरीदारी की और 39.15 लाख रुपये का भुगतान किया, लेकिन कब्जा नहीं मिला; बिल्डर ने पीएमसी-पीएमआरडीए के अधिकार क्षेत्र में बदलाव को जिम्मेदार ठहराया, महारेरा ने बहाने को खारिज कर दिया और घर खरीदार को ब्याज भुगतान का आदेश दिया2005 में, भूमि मालिकों और उसी बिल्डर ने एक पंजीकृत संयुक्त विकास समझौता (जेडीए) निष्पादित किया। व्यवस्था के तहत, बिल्डर को विकास अधिकार दिए गए थे और विभिन्न उद्देश्यों के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए) निष्पादित किया गया था। बिल्डर ने ज़मीन मालिकों को 37.25 लाख रुपये की वापसी योग्य, ब्याज मुक्त जमा राशि का भुगतान भी किया।विकास के हिस्से के रूप में, बिल्डर को SEZ गतिविधियों के लिए एक अलग C1 ब्लॉक का निर्माण करना था। बाद में उन्होंने ब्लॉक का प्रबंधन करने के लिए एक साझेदारी फर्म की स्थापना की, जिसमें 96% हिस्सेदारी बरकरार रखी, जबकि भूस्वामियों के पास सामूहिक रूप से शेष 4% हिस्सेदारी थी।एक बार निर्माण पूरा होने के बाद, फर्म ने परिसर को कई कंपनियों को पट्टे पर दे दिया। किराये का भुगतान सीधे उसके बैंक खाते में जमा किया गया।साझेदारी फर्म ने अपना आयकर रिटर्न भी दाखिल किया और अपनी कमाई पर कर का भुगतान किया। इस बीच, भूस्वामियों ने सामान्य तरीके से फर्म से निकासी कर ली।C1 ब्लॉक का निर्माण और निर्धारण वर्ष 2016-17 में भूमि मालिकों को आवंटित किया गया था। उन्होंने ब्लॉक से संबंधित बीबीएमपी कर का भी भुगतान किया।यह व्यवस्था 2022 तक बिना किसी स्पष्ट विवाद के जारी रही, जब आयकर विभाग ने ज़मीन मालिकों के परिवार से जुड़ी एक कंपनी की तलाशी ली। ऑपरेशन के निष्कर्षों ने विवादों की एक श्रृंखला को जन्म दिया।यह भी पढ़ें | शख्स ने 10 लाख रुपये का निवेश किया, जिसे टैक्स विभाग ने अस्पष्ट माना; उन्होंने पहले नकद ऋण, फिर बैंक निकासी को स्रोत बताया, आईटीएटी नागपुर ने अतिरिक्त राशि और 2.11 लाख रुपये का जुर्माना हटा दियाकर विवाद के केंद्र में ब्लॉक सी1 में वाणिज्यिक संपत्ति थी, जिसे 2005 जेडीए के तहत विकसित किया गया था।आयकर विभाग के मूल्यांकन अधिकारी (एओ) ने यह रुख अपनाया कि साझेदारी फर्म के बजाय भूमि मालिक, संपत्ति के वास्तविक मालिक थे।एओ ने परिणामस्वरूप फर्म को कर से बचने के लिए बनाई गई व्यवस्था के रूप में देखा, यह मानते हुए कि भूमि मालिक ब्लॉक सी 1 के वास्तविक मालिक थे।एओ ने अन्य कारणों के अलावा, भूस्वामी परिवारों द्वारा की गई निकासी का हवाला दिया जो उनके घोषित 4% लाभ-साझाकरण अधिकार के अनुपात में नहीं थी। अधिकारी ने यह भी आरोप लगाया कि साझेदारी विलेख पंजीकृत नहीं किया गया था।इस आधार पर, एओ ने साझेदारी फर्म के बजाय सीधे भूमि मालिकों और उनके परिवार के सदस्यों के हाथों में ब्लॉक सी 1 से किराये की कमाई का आकलन करने की मांग की। अपील आयुक्त (सीआईटी(ए)) इस स्थिति से सहमत हुए और मूल्यांकन दृष्टिकोण को बरकरार रखा।बाद में ज़मीन मालिकों ने इस फैसले को आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण (आईटीएटी) की बैंगलोर पीठ के समक्ष चुनौती दी और राहत हासिल की।यह भी पढ़ें | मकान मालिक चाहते थे कि किरायेदार एक कानून कार्यालय खोले; उन्होंने कहा कि बेदखली की मांग करने का कारण बदल गया था और अन्य संपत्तियां उपलब्ध थीं, फिर भी दिल्ली उच्च न्यायालय ने बेदखली को बरकरार रखा

ज़मीन मालिकों ने केस क्यों जीता?

चार्टर्ड अकाउंटेंट सुरेश सुराणा ने ईटी को बताया कि आईटीएटी बैंगलोर ने यह स्थापित करने के लिए पर्याप्त दस्तावेजी साक्ष्य पर भरोसा किया कि साझेदारी फर्म एक वास्तविक व्यावसायिक इकाई थी।सरकार और वैधानिक अधिकारियों ने इसे एसईजेड के सह-विकासकर्ता के रूप में मान्यता दी थी, जबकि इसके नाम पर बुनियादी ढांचे और बिजली की मंजूरी जारी की गई थी। इसके लेखा परीक्षित वित्तीय विवरणों में किराये की आय भी प्रतिबिंबित होती है, और किरायेदारों ने सीधे फर्म के बैंक खाते में किराया भुगतान किया है।सुराणा ने इस बात पर प्रकाश डाला कि आयकर विभाग ने स्वयं पिछले वर्षों में साझेदारी फर्म का मूल्यांकन किया था और अपने रिटर्न में बताई गई किराये की आय को स्वीकार किया था।ट्रिब्यूनल ने विभाग के इस तर्क को भी खारिज कर दिया कि भूस्वामी भागीदारों द्वारा की गई निकासी से यह स्थापित होता है कि किराये की कमाई वास्तव में उन्हें व्यक्तिगत रूप से अर्जित हुई थी।आईटीएटी बैंगलोर के अनुसार, साझेदारों द्वारा निकाली गई रकम को आम तौर पर साझेदारी फर्म की पुस्तकों में उनके संबंधित पूंजी खातों में डेबिट के रूप में दर्ज किया जाता है।सुराणा कहते हैं: “इस तरह की निकासी, केवल इस कारण से, भागीदारों के हाथों में नई किराये की आय नहीं बनती है, न ही वे फर्म से अंतर्निहित संपत्ति के स्वामित्व को भागीदारों को हस्तांतरित करते हैं।”यह भी पढ़ें | महिला ने बेंगलुरु में 1.03 करोड़ रुपये में 3बीएचके खरीदा, लेकिन बिल्डर विशेष रूप से सक्षम पार्किंग प्रदान करने में विफल रहा; कर्नाटक RERA ने 60 दिनों के भीतर प्रावधान करने और रखरखाव खातों का ऑडिट करने का आदेश दियाट्रिब्यूनल ने आगे बताया कि विवाद में शामिल करदाताओं में से एक फर्म में बिल्कुल भी भागीदार नहीं था और उसे इससे कोई पैसा नहीं मिला था।अलग से, आईटीएटी ने जेडीए से उत्पन्न पूंजीगत लाभ मुद्दे की जांच की। निर्धारण अधिकारी (एओ) ने निर्धारण वर्ष 2016-17 में लाभ पर कर लगाने का प्रस्ताव दिया था, यह तर्क देते हुए कि बिल्डर ने निर्माण पूरा कर लिया था और उस वर्ष के दौरान विकसित क्षेत्र भूमि मालिकों को सौंप दिया था।भूस्वामियों ने कहा कि कर योग्य हस्तांतरण बहुत पहले हुआ था, जब उन्होंने पंजीकृत जेडीए पर हस्ताक्षर किए और मार्च 2005 में पावर ऑफ अटॉर्नी निष्पादित की, जिससे बिल्डर के पास संपत्ति का प्रभावी नियंत्रण हो गया।समझौते की जांच करने पर, ट्रिब्यूनल ने पाया कि डेवलपर को शुरू से ही व्यापक और अपरिवर्तनीय अधिकार दिए गए थे। इनमें संपत्ति तक पहुंच, मंजूरी हासिल करना, परियोजना को डिजाइन करना और विकसित करना, खरीदारों के साथ समझौतों पर हस्ताक्षर करना और वित्त की व्यवस्था करने के लिए संपत्ति को गिरवी रखना शामिल था। पंजीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए) ने डेवलपर को व्यापक अधिकार भी दिए थे।इन प्रावधानों के आधार पर, आईटीएटी बैंगलोर ने निष्कर्ष निकाला कि स्थानांतरण निर्धारण वर्ष 2005-06 में ही हो चुका था, लगभग उसी समय जब जेडीए और पीओए निष्पादित किए गए थे। नतीजतन, हस्तांतरण को निर्धारण वर्ष 2016-17 में हुआ केवल इसलिए नहीं माना जा सकता क्योंकि पूरा क्षेत्र उस वर्ष के दौरान भूमि मालिकों को सौंप दिया गया था।अंततः, करदाता अपनी सभी अपीलों में सफल हुए, विवादित परिवर्धन हटा दिए गए। भूस्वामियों ने 27 अगस्त, 2026 को बैंगलोर आईटीएटी से अनुकूल निर्णय प्राप्त किया।