आप अपना घर एक बिल्डर को पुनर्विकास के लिए देते हैं और बिल्डर से पैसे और कुछ मंजिलें प्राप्त करते हैं। आप दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ छूट का दावा करते हैं, लेकिन कर विभाग आपको कई आवासीय इकाइयों के रूप में देखता है, जिसके लिए वह आपको नोटिस भेजता है। आप क्या करते हैं?ऐसे ही एक मामले में, दिल्ली में एक व्यक्ति को बिल्डर से 75 लाख रुपये मिले और उसे टैक्स नोटिस का सामना करना पड़ा। आइए समझें कि वह आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण (आईटीएटी) दिल्ली से राहत क्यों और कैसे हासिल करने में कामयाब रहे।
मामला किस बारे में है
एक व्यक्ति को 1997 में अपनी दिवंगत मां से 400 वर्ग गज पट्टे की भूमि विरासत में मिली। बाद में उन्होंने भूमि को फ्रीहोल्ड में बदलने की प्रक्रिया शुरू की। 1998 में, दिल्ली विकास प्राधिकरण (डीडीए) ने उत्परिवर्तन के माध्यम से संपत्ति के रिकॉर्ड को उनके नाम पर स्थानांतरित कर दिया।यह भी पढ़ें | उन्होंने सड़क चौड़ीकरण के लिए अपनी जमीन छोड़ दी और टीडीआर प्राप्त किया जिसे उन्होंने एक बिल्डर को 6.02 करोड़ रुपये में बेच दिया; भूमि मालिक को कर नोटिस मिलता है, आईटीएटी नियमों के अनुसार आय पर पूंजीगत लाभ के रूप में कर लगाया जाता है, लेकिन भूमि की लागत में कटौती की अनुमति मिलती हैरूपांतरण 1999 तक पूरा हो गया, जिससे वह फ्रीहोल्ड संपत्ति का मालिक बन गया। उनकी मां ने 1978 में प्लॉट पर एक मंजिला घर बनवाया था, लेकिन बेटे ने इसे दोबारा विकसित करने का फैसला किया। 1999 के अंत में, उन्होंने मौजूदा घर को ध्वस्त करने और एक नई इमारत बनाने के लिए एक डेवलपर के साथ एक समझौता किया।व्यवस्था के तहत, आदमी ने बेसमेंट, ग्राउंड फ्लोर, दूसरी मंजिल और दूसरी मंजिल के ऊपर खुली छत पर अधिकार बरकरार रखा। समझौते के अनुसार, बिल्डर इमारत की पूरी पहली मंजिल का हकदार था। पहली मंजिल को बाद में विभाजित कर दिया गया और तीन अलग-अलग इकाइयों के रूप में तीन लोगों को बेच दिया गया।लगभग दो दशक बाद, 2018 में, उस व्यक्ति ने अन्य तीन लोगों के साथ, जिनके पास पहली मंजिल का स्वामित्व था, संपत्ति का एक और पुनर्विकास करने का फैसला किया। उन्होंने एक अन्य बिल्डर के साथ एक नया समझौता किया, जिसके तहत मौजूदा इमारत को ध्वस्त किया जाना था और उसके स्थान पर एक नई संरचना बनाई जानी थी।समझौते में निर्दिष्ट किया गया कि पुनर्निर्माण के बाद स्वामित्व अधिकार कैसे वितरित किए जाएंगे। इसमें बेसमेंट, पूरी ग्राउंड फ्लोर, पूरी तीसरी मंजिल और खुली छत शामिल थी। ईटी की रिपोर्ट के मुताबिक, बिल्डर को पूरी दूसरी मंजिल आवंटित की गई, जबकि पहली मंजिल तीन लोगों के पास रही।यह भी पढ़ें | उन्होंने 60 वर्ष की आयु में सेवानिवृत्त होने के बजाय 62 वर्ष की आयु तक एक शिक्षिका के रूप में काम किया, लेकिन विस्तारित सेवा के कारण उन्हें ग्रेच्युटी से वंचित कर दिया गया; इलाहाबाद HC ने 6% ब्याज के साथ भुगतान का आदेश दिया2018 पुनर्विकास समझौते के हिस्से के रूप में, व्यक्ति को बिल्डर से 75 लाख रुपये मिले। पहली मंजिल के तीन मालिकों में से प्रत्येक को 25 लाख रुपये मिले। हालाँकि, उस व्यक्ति ने लेन-देन पर आयकर का भुगतान नहीं किया, और उसे आवंटित भवन के पूरे हिस्से, जिसमें भूतल, बेसमेंट और तीसरी मंजिल शामिल है, पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के लिए धारा 54 के तहत छूट का दावा किया।आयकर अधिकारी (एओ) ने उस व्यक्ति के दावे को खारिज कर दिया और निष्कर्ष निकाला कि वह कर का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी था।उस व्यक्ति ने फैसले को चुनौती दी और 13 जुलाई, 2026 को आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण (आईटीएटी), दिल्ली से एक अनुकूल फैसला प्राप्त किया।
बेटे ने केस क्यों जीता और टैक्स क्यों नहीं दिया?
चार्टर्ड अकाउंटेंट सुरेश सुराणा ने ईटी को बताया कि दिल्ली आईटीएटी को यह जांच करनी थी कि क्या नए पुनर्विकास समझौते के तहत व्यक्ति को आवंटित बेसमेंट, ग्राउंड फ्लोर और तीसरी मंजिल को धारा 54 के तहत दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) कर छूट का दावा करने के लिए अलग आवासीय घरों के रूप में माना जा सकता है।ट्रिब्यूनल ने इस बात पर भी विचार किया कि क्या आयकर निर्धारण अधिकारी द्वारा पंजीकृत मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा तैयार की गई रिपोर्ट के माध्यम से निर्धारित संपत्ति के उचित बाजार मूल्य को अस्वीकार करना उचित था।यह भी पढ़ें | जमीन के लिए जेडीए में दाखिल हुआ शख्स, बिल्डर से 6 फ्लैट लिए और 5 पत्नी को ट्रांसफर किए, लेकिन मिला टैक्स नोटिस; आईटीएटी दिल्ली ने स्टॉक-इन-ट्रेड रूपांतरण या बिक्री नहीं पाए जाने के बाद 4.14 करोड़ रुपये की अतिरिक्त राशि हटा दी2018 पुनर्विकास समझौते के तहत, व्यक्ति को 75 लाख रुपये मिले और लेनदेन से होने वाले पूंजीगत लाभ की घोषणा की। बाद में उन्होंने उन्हें आवंटित बेसमेंट, भूतल और तीसरी मंजिल के संबंध में धारा 54/54एफ के तहत छूट का दावा किया।उस व्यक्ति ने 1 अप्रैल, 2001 को विरासत में मिली भूमि के उचित बाजार मूल्य का उपयोग करके संपत्ति के मूल्य की गणना की, जिसे पूंजीगत लाभ के मूल्य के साथ आने के लिए पंजीकृत मूल्यांककों की रिपोर्टों द्वारा समर्थित किया गया।मूल्यांकन अधिकारी इस दृष्टिकोण से सहमत नहीं थे और उन्होंने अपनी ओर से बेसमेंट, भूतल और तीसरी मंजिल को तीन अलग-अलग आवासीय इकाइयों के रूप में वर्गीकृत किया। अधिकारी का तर्क यह था कि भाग शारीरिक रूप से अलग थे और स्वतंत्र रूप से उपयोग किए जा सकते थे।अधिकारी ने केंद्रीय बजट 2025 में पेश धारा 54 में संशोधन पर भी भरोसा किया, जिसने छूट को एक आवासीय घर तक सीमित कर दिया। इस संशोधन को लागू करते हुए, मूल्यांकन अधिकारी ने व्यक्ति को केवल भूतल के लिए पूंजीगत लाभ कर छूट का दावा करने की अनुमति दी।विवाद विरासत में मिली संपत्ति के मूल्यांकन तक भी फैल गया। मूल्यांकन अधिकारी ने मालिक द्वारा अपनाए गए उचित बाजार मूल्य को अस्वीकार कर दिया और इसे सरकारी स्रोतों से प्राप्त कम मूल्य से बदल दिया। हालाँकि, अधिकारी ने मूल्यांकन अंतर की जांच के लिए मामले को विभागीय मूल्यांकन अधिकारी (डीवीओ) को संदर्भित किए बिना ऐसा किया।आयकर आयुक्त (अपील), या सीआईटी (ए) ने मूल्यांकन अधिकारी के निष्कर्षों को बरकरार रखा। अपीलीय प्राधिकारी ने वास्तविक निर्माण लागत के साक्ष्य के रूप में प्रस्तुत बिल्डर के प्रमाणपत्र को भी ध्यान में नहीं रखा।यह भी पढ़ें | उन्होंने 13.69 लाख रुपये में एक डीजल एसयूवी खरीदी; लेकिन बार-बार डीपीएफ मुद्दे सामने आए; उपभोक्ता आयोग ने सेवा में कमी पाई और 10.99 लाख रुपये रिफंड, 9% ब्याज और मुआवजा दियादिल्ली आईटीएटी ने माना कि एक इमारत के भीतर स्वतंत्र उपयोग के लिए सक्षम कई मंजिलों या हिस्सों की मौजूदगी का स्वचालित रूप से यह मतलब नहीं है कि करदाता ने कई आवासीय मकान हासिल कर लिए हैं।यह देखा गया कि किसी आवासीय भवन को लंबवत या उसके इच्छित उपयोग के अनुसार विभाजित करना वर्तमान या भविष्य की आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए संपत्ति को व्यवस्थित करने का एक तरीका है।ट्रिब्यूनल ने मुख्य रूप से दिल्ली उच्च न्यायालय के फैसले पर भी भरोसा किया पीआर. सीआईटी बनाम लता गोयल. निर्णय में स्पष्ट किया गया कि एक ही आवासीय संपत्ति के भीतर एक से अधिक मंजिल का अधिग्रहण करने का मतलब यह नहीं है कि आपने कई आवासीय घर हासिल कर लिए हैं।सुराणा के अनुसार, अलग-अलग मंजिलों पर अलग-अलग प्रवेश द्वार, रसोई और बाथरूम, या प्रत्येक हिस्से को स्वतंत्र रूप से उपयोग करने की क्षमता, धारा 54/54एफ के तहत किसी व्यक्ति को आयकर छूट से वंचित करने के लिए अपने आप में पर्याप्त आधार नहीं थे।2015 के संशोधन के बाद लगाया गया प्रतिबंध, जो “एक आवासीय घर” में निवेश को संदर्भित करता है, कई अलग-अलग घरों के अधिग्रहण पर लागू होता है। इसके लिए पात्र आवासीय संपत्ति में केवल एक मंजिल या एकल स्व-निहित इकाई की आवश्यकता नहीं है।इस आधार पर, जैन उसी आवासीय भवन के बेसमेंट, भूतल और तीसरी मंजिल के लिए दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) कर से धारा 54 छूट का दावा करने के हकदार थे।ट्रिब्यूनल ने यह भी माना कि मूल्यांकन अधिकारी पंजीकृत मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा तैयार की गई मूल्यांकन रिपोर्ट को खारिज नहीं कर सकता है और रिपोर्ट में विशिष्ट कमियों को इंगित किए बिना या मामले को विभागीय मूल्यांकन अधिकारी को संदर्भित किए बिना उनके अनुमानों को एक मनमाने आंकड़े से बदल नहीं सकता है।सबूत का एक और महत्वपूर्ण टुकड़ा 7 फरवरी, 2023 को बिल्डर का प्रमाण पत्र था। सुराणा के अनुसार, दस्तावेज़ में उस व्यक्ति को सौंपे गए हिस्से के लिए 2.54 करोड़ रुपये की निर्माण लागत दर्ज की गई थी। इस आंकड़े का पूंजीगत लाभ की गणना पर सीधा असर पड़ा।आईटीएटी ने पाया कि सीआईटी (ए) ने मामले की प्रासंगिकता के बावजूद प्रमाणपत्र की गलत तरीके से उपेक्षा की थी।इन निष्कर्षों के कारण अंततः दिल्ली आईटीएटी के समक्ष उस व्यक्ति की जीत हुई। निर्माण लागत, पंजीकृत मूल्यांकनकर्ताओं की रिपोर्ट और धारा 54 के तहत एलटीसीजी कर छूट के लिए उनके दावे की जांच करने के बाद, ट्रिब्यूनल ने मूल्यांकन अधिकारी को आदेश में निर्धारित व्यक्ति की गणना के अनुसार पूंजीगत लाभ की पुनर्गणना करने का निर्देश दिया। संशोधित गणना के परिणामस्वरूप कोई कर योग्य दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ नहीं हुआ।