यदि आपके सपनों का घर मिलने में देरी हो तो क्या होगा? आप एक अपार्टमेंट खरीदते हैं, एक समझौते पर हस्ताक्षर करते हैं, आवश्यक भुगतान करते हैं, लेकिन बिल्डर बार-बार समय पर फ्लैट देने में विफल रहता है। क्या आप RERA अधिनियम के तहत ब्याज भुगतान के हकदार हैं?ऐसे ही एक मामले में, बॉम्बे हाई कोर्ट ने बिल्डर को ब्याज का भुगतान करने का आदेश दिया है और फैसला सुनाया है कि परियोजना में देरी के मामले में खरीदारों को मासिक ब्याज का बिना शर्त अधिकार है।
मामला किस बारे में है
दो घर खरीदारों ने बिल्डर के खिलाफ मामला दर्ज कराया है. विवाद एक अपार्टमेंट से संबंधित था जिसके लिए उन्होंने 2014 में बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर किए थे, जिसका कब्ज़ा 30 जून, 2017 तक था।फ्लैट की कीमत 1.95 करोड़ रुपये थी. शिकायत के समय तक, खरीदारों ने 2.06 करोड़ रुपये का भुगतान किया था, जिसमें प्रमोटर को भुगतान किया गया प्रतिफल, स्टांप शुल्क, पंजीकरण शुल्क और लागू कर शामिल थे।यह भी पढ़ें | अमेरिका में रहने वाली बेटी ने संपत्तियों में हिस्सा मांगने वाले माता-पिता के खिलाफ मामला दर्ज कराया; कर्नाटक HC ने उनके ‘पैतृक’ दावे को खारिज करते हुए कहा कि वे पिता की अलग संपत्ति थीं, सहदायिक संपत्ति नहींहालाँकि, जब तय समयसीमा तक उन्हें कब्ज़ा नहीं मिला, तो ख़रीदारों ने महारेरा से संपर्क किया और देरी के लिए ब्याज सहित कब्ज़ा मांगा। जनवरी 2019 में, प्राधिकरण ने डेवलपर को 31 दिसंबर, 2019 तक अधिभोग प्रमाणपत्र के साथ अपार्टमेंट सौंपने का निर्देश दिया, जबकि खरीदारों को बाद के चरण में ब्याज लेने की अनुमति दी।खरीदारों ने अपील की. मार्च 2021 में, महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण ने प्रमोटर को 1 जुलाई, 2017 से कब्ज़ा सौंपे जाने तक, भारतीय स्टेट बैंक की ऋण दर की उच्चतम सीमांत लागत और भुगतान की गई राशि पर 2% ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया। इसमें 25,000 रुपये की लागत का पुरस्कार भी दिया गया।बिल्डर ने उस आदेश को बॉम्बे हाई कोर्ट में चुनौती दी। डेवलपर का तर्क यह था कि संशोधित शेड्यूल के तहत किस्तों का भुगतान जारी रखने और नई तारीखों की घोषणा करने वाले उसके पत्रों पर आपत्ति न करने से, खरीदारों ने वास्तव में देरी को स्वीकार कर लिया है।प्रमोटर ने भारतीय अनुबंध अधिनियम की धारा 55 पर भरोसा किया, जो मुआवजे का दावा करने के इरादे के बारे में दूसरे पक्ष को सूचित किए बिना विलंबित संविदात्मक प्रदर्शन को स्वीकार करने के परिणामों को संबोधित करता है।डेवलपर ने संविदात्मक अप्रत्याशित घटना प्रावधानों और COVID-19 महामारी का भी आह्वान किया।यह भी पढ़ें | दादी और उनके बेटे ने अपनी दूसरी पत्नी को 2.5 एकड़ ज़मीन उपहार में दी, जिसने उसे बेच दिया; पहली शादी से उनकी बेटी ने दावा किया कि यह पैतृक है, लेकिन मद्रास HC ने उसकी याचिका खारिज कर दी
कोर्ट ने घर खरीदारों के पक्ष में फैसला क्यों सुनाया?
गौरव दासगुप्ता के अनुसार, पार्टनर&अल्पविराम; खेतान एंड कंपनी, यह इस वर्ष उनके द्वारा देखे गए सबसे अधिक गृहखरीदार-अनुकूल निर्णयों में से एक है।इसका संदेश सरल है: कोई डेवलपर खरीदार के धैर्य को छूट में नहीं बदल सकता।बॉम्बे हाई कोर्ट ने जांच की कि क्या विलंबित प्रदर्शन को स्वीकार करने से घर खरीदारों को RERA की धारा 18 के तहत उनके हित के अधिकार से वंचित किया जा सकता है। यह माना गया कि अनुबंध अधिनियम की धारा 55 के तहत विचार किए गए नोटिस देने पर वैधानिक सुरक्षा को सशर्त नहीं बनाया जा सकता है।बॉम्बे हाई कोर्ट ने इसे खारिज कर दिया क्योंकि रेरा रियल एस्टेट के लिए एक विशेष अधिनियम है, जो प्रावधानों के बीच टकराव होने पर अनुबंध अधिनियम जैसे सामान्य अधिनियम को खत्म कर देता है।“यह माना गया कि RERA की धारा 18 एक खरीदार को मासिक ब्याज का बिना शर्त अधिकार देती है जो विलंबित परियोजना के साथ रहता है। सुप्रीम कोर्ट का अनुसरण करते हुए उसने कहा कि शर्तों या ऐसी घटनाओं से अधिकार में कटौती नहीं की जा सकती जिन पर खरीदार का नियंत्रण नहीं है। रेरा एक लाभकारी कानून है और अदालत ने इस अधिनियम की भावना को बरकरार रखा है,” गौरव दासगुप्ता बताते हैं।यह भी पढ़ें | जमीन के लिए जेडीए में दाखिल हुआ शख्स, बिल्डर से 6 फ्लैट लिए और 5 पत्नी को ट्रांसफर किए, लेकिन मिला टैक्स नोटिस; आईटीएटी दिल्ली ने स्टॉक-इन-ट्रेड रूपांतरण या बिक्री नहीं पाए जाने के बाद 4.14 करोड़ रुपये की अतिरिक्त राशि हटा दीअदालत के अनुसार, डेवलपर के पत्र सूचना थे, कोई पुनर्वार्ता नहीं।“आचरण द्वारा एक नई तारीख पर अनौपचारिक रूप से सहमति नहीं दी जा सकती है, और चल रहे RERA प्रोजेक्ट में समय बढ़ाने का एकमात्र वैध तरीका कानून की उचित प्रक्रिया का पालन करने के बाद नियामक के साथ पंजीकरण का विस्तार करना है। दासगुप्ता ने टीओआई को बताया, ”कोर्ट ने डेवलपर को कोविड-19 पर भरोसा करने से भी मना कर दिया, क्योंकि महामारी 2017 की समय सीमा बीतने के काफी समय बाद आई थी।”पहले इसी तरह के मामलों में, अदालत ने RERA के आगमन से ब्याज के भुगतान के बारे में फैसला सुनाया था, लेकिन इस मामले में, अदालत ने मूल कब्जे की तारीख से ब्याज की अनुमति को बरकरार रखा, भले ही यह RERA लागू होने से पहले था।अदालत ने बिल्डर की अपील को खारिज कर दिया जिसमें तर्क दिया गया था कि खरीदारों ने कब्ज़ा अनुसूची में बदलाव स्वीकार कर लिया था और बाद में डेवलपर को नोटिस दिए बिना ब्याज का दावा नहीं कर सकते थे। उच्च न्यायालय ने माना कि RERA की धारा 18 खरीदार के कब्जे में देरी के लिए ब्याज के अधिकार की रक्षा करती है, भले ही खरीदार परियोजना में बने रहने का विकल्प चुनता हो।कानून के उद्देश्य को समझाते हुए, अदालत ने कहा कि RERA को “रियल एस्टेट क्षेत्र में उपभोक्ता के हितों की रक्षा के लिए” अधिनियमित किया गया था। इसके बाद इसने उन खरीदारों के लिए उपलब्ध अधिकार को स्पष्ट किया जो विलंबित परियोजना से पीछे नहीं हटने का निर्णय लेते हैं।अदालत ने माना कि धारा 18 खरीदारों को देरी के हर महीने के लिए ब्याज का दावा छोड़े बिना विलंबित प्रदर्शन को स्वीकार करने का “अयोग्य पूर्ण अधिकार” देती है।यह भी पढ़ें | उन्होंने 13.69 लाख रुपये में एक डीजल एसयूवी खरीदी; लेकिन बार-बार डीपीएफ मुद्दे सामने आए; उपभोक्ता आयोग ने सेवा में कमी पाई और 10.99 लाख रुपये रिफंड, 9% ब्याज और मुआवजा दियाप्रमोटर ने तर्क दिया था कि खरीदारों का आचरण संशोधित कब्जे की तारीखों की स्वीकृति दर्शाता है। हालाँकि, उच्च न्यायालय ने कहा कि अपीलीय न्यायाधिकरण को “कोई प्रामाणिक सबूत नहीं” मिला है कि उन्होंने संशोधित कब्जे की तारीख को स्वीकार कर लिया है या अपने हित के अधिकार को माफ कर दिया है।अदालत ने डेवलपर के संचार की भी जांच की। इसमें पाया गया कि इन्होंने मुख्य रूप से खरीदारों को देरी के बारे में सूचित किया और पूरा होने का आश्वासन दिया। जैसा कि फैसले में कहा गया है, “संशोधित समय-सीमा इस तरह से निर्धारित की गई है कि सूचना की प्रकृति में आवंटियों द्वारा आगे कोई कार्रवाई करने की आवश्यकता नहीं है।”महत्वपूर्ण बात यह है कि अदालत ने कहा कि भले ही खरीदारों ने संशोधित तारीख स्वीकार कर ली हो, लेकिन इससे उनका वैधानिक अधिकार समाप्त नहीं होगा। इसमें कहा गया है: “यहां तक कि यह स्वीकार करते हुए कि कब्जे की संशोधित तारीख की स्वीकृति थी, रेरा अधिनियम की धारा 18 पर विचार करते हुए, आवंटियों को विलंबित कब्जे के लिए ब्याज के अपने अधिकार को छोड़े बिना विलंबित प्रदर्शन को स्वीकार करने का अधिकार था।”महामारी से बचाव पर, अदालत ने कहा कि अनुबंध की समय सीमा जून 2017 थी और RERA पंजीकरण के तहत परियोजना की संशोधित समाप्ति तिथि दिसंबर 2019 थी। COVID-19 बाद में आया और, अदालत ने कहा, “अनुबंध के प्रदर्शन को प्रभावित नहीं करता है।”इसलिए बॉम्बे हाई कोर्ट ने 1 जुलाई, 2017 से कब्ज़ा सौंपे जाने तक ब्याज का भुगतान करने के निर्देश को बरकरार रखा और 18 जून, 2026 को प्रमोटर की दूसरी अपील खारिज कर दी।
शासन का महत्व
गौरव दासगुप्ता के अनुसार, घर खरीदने वालों के लिए, किसी परियोजना के देर से चलने पर समय पर किश्तों का भुगतान करने से आपके ब्याज के दावे पर कोई असर नहीं पड़ता है।“इस प्रकार, आरईआरए में विश्वास रखना और परियोजना समयरेखा में सहमति के अनुसार भुगतान के किसी भी प्रावधान का उल्लंघन नहीं करना महत्वपूर्ण है और फिर ब्याज और लागत सहित डेवलपर की ओर से किसी भी उल्लंघन के लिए कानूनी सहारा लेना चाहिए,” वे कहते हैं।डेवलपर्स के लिए, सबक बिल्कुल स्पष्ट है।“यदि समय-सीमा समाप्त हो जाती है, तो उत्तर RERA के तहत एक औपचारिक विस्तार है, न कि खरीदारों को आश्वस्त करने वाला पत्र। ब्याज देनदारी अनुबंध की तारीख से शुरू होती है और तब तक चलती रहती है जब तक कि RERA के तहत स्थापित उचित प्रक्रिया के तहत विस्तार पर स्पष्ट रूप से सहमति नहीं हो जाती – 2/3 की मंजूरी प्राप्त करनातृतीय आवंटन और RERA की मंजूरी, ”उन्होंने आगे कहा।यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि 24 जुलाई 2026 को दायर एक विशेष अनुमति याचिका के माध्यम से फैसले को सुप्रीम कोर्ट में चुनौती दी गई है।दासगुप्ता कहते हैं, डेवलपर के वकील ने शुरू में कहा था कि अदालत के बाहर समाधान की संभावना तलाशी जा रही है, लेकिन बाद में उन्होंने कहा कि वे अपील पर पूरी सुनवाई चाहते हैं।सुप्रीम कोर्ट को अब इस सवाल का जवाब देना पड़ सकता है कि क्या लंबे समय से स्थापित अनुबंध अधिनियम नियम की RERA विवादों में कोई भूमिका बची है।