आप एक बिल्डर को पुनर्विकास के लिए अपनी जमीन देते हैं लेकिन बिल्डर अपनी प्रतिबद्धता का पूरी तरह से सम्मान नहीं करता है, वादा किए गए भुगतान को रोक देता है, और जब फ्लैट आपको सौंप दिया जाता है तो अन्य अनुबंध संबंधी प्रतिबद्धताओं का भी पालन करने में विफल रहता है। तब आपके पास क्या विकल्प हैं?महाराष्ट्र उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के हालिया फैसले ने भूमि मालिकों के पक्ष में निर्णय लेते हुए इस मुद्दे को संबोधित किया है।
मामला किस बारे में है
यह विवाद 2010 में उत्पन्न हुआ, जब दो भूस्वामियों ने अपनी दिवंगत मां के साथ पुनर्विकास के लिए अपने विकास अधिकार एक बिल्डर को हस्तांतरित कर दिए। उनके पास मुंबई में एक संपत्ति में एक तिहाई अविभाजित हिस्सेदारी थी, और पुनर्विकास के लिए आवंटित करने के लिए एक समझौते पर हस्ताक्षर किए।इसके बाद, उन्होंने 18 फरवरी, 2015 को एक पूरक समझौता और स्थायी वैकल्पिक आवास (पीएए) की पेशकश करने का एक समझौता भी किया, जिसे उसी तारीख को निष्पादित किया गया।उपभोक्ता आयोग के समक्ष अपनी शिकायत में, भूमि मालिकों ने कहा कि बिल्डर उन्हें दो कार पार्किंग स्थानों के साथ नवनिर्मित भवन में 1,395 वर्ग फुट का फ्लैट आवंटित करने पर सहमत हुआ था।समझौते के अनुसार डेवलपर को मौद्रिक मुआवजा, अस्थायी वैकल्पिक आवास के लिए किराया और कब्जे में देरी होने पर जुर्माना भी देना होगा।इसके अलावा, बिल्डर समझौते को निष्पादित करने और पंजीकृत करने और आवंटित क्षेत्र के 1,000 वर्ग फुट तक के लिए स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क वहन करने के लिए जिम्मेदार था।भूमि मालिकों को मई 2018 में फ्लैट का भौतिक कब्ज़ा प्राप्त हुआ। हालांकि, उनकी शिकायत का हवाला देते हुए ईटी की एक रिपोर्ट के अनुसार, डेवलपर ने न तो स्टांप शुल्क के अपने सहमत हिस्से का भुगतान किया और न ही पंजीकृत पीएए समझौते को निष्पादित किया।उन्होंने यह भी आरोप लगाया कि बिल्डर ने पूरक समझौते में निर्धारित फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) के लिए 88 लाख रुपये के बढ़े हुए मुआवजे का भुगतान नहीं किया है।अन्य बकाया राशियों में दिसंबर 2017 से अप्रैल 2018 की अवधि के लिए अस्थायी आवास के किराए के लिए 6,60,000 रुपये, कब्जे में देरी के लिए जुर्माने के रूप में 16,50,000 रुपये और उनके द्वारा खरीदे गए कच्चे माल की लागत की प्रतिपूर्ति के लिए 10,00,000 रुपये शामिल हैं।भूमि मालिकों ने दावा किया कि इन प्रतिबद्धताओं को पूरा करने के बजाय, डेवलपर ने उन्हें जून 2022 में एक “आधारहीन कानूनी नोटिस” भेजा, जिसमें कथित निर्माण खर्च के लिए 30,26,592 रुपये की मांग की गई।
उपभोक्ता आयोग ने ज़मीन मालिकों के पक्ष में फैसला क्यों सुनाया?
कानूनी विशेषज्ञ बताते हैं कि भूमि मालिक अपने अधिकारों को स्थापित करने में सक्षम थे क्योंकि इन्हें पार्टियों के बीच निष्पादित समझौतों में स्पष्ट रूप से दर्ज किया गया था।इन दस्तावेज़ों में स्पष्ट रूप से निर्धारित संविदात्मक प्रतिबद्धताओं का सम्मान करने में डेवलपर की विफलता परिणाम&अल्पविराम में एक और महत्वपूर्ण कारक थी; भार्गव केएस, K.S & B.K.S लॉ एसोसिएट्स में मैनेजिंग पार्टनर, बेंगलुरु, ईटी को बतायासमझौतों में भूमि मालिकों के वैकल्पिक आवास के अधिकार, बढ़ा हुआ एफएसआई मुआवजा, पारगमन अवधि के दौरान किराया, विलंबित कब्जे और पंजीकरण के लिए मुआवजा निर्दिष्ट किया गया था। उनके हलफनामे और पत्राचार ने डेवलपर की चूक का सबूत दिया, जबकि तथ्य यह है कि कब्जा केवल मई 2018 में सौंपा गया था, जिससे डिलीवरी में देरी को स्थापित करने में मदद मिली।आयोग ने यह भी माना कि विकास अधिकारों का समर्पण “आवास सेवाओं” पर विचार करने के समान है।आयोग ने कहा कि डेवलपर ने विकास अधिकारों का लाभ प्राप्त कर लिया था और मई 2018 में फ्लैट का कब्जा सौंप दिया था, लेकिन एक प्रमुख वैधानिक आवश्यकता को पूरा करने में विफल रहा था।आयोग ने कथित तौर पर कहा, “डेवलपर ने स्थायी वैकल्पिक आवास की पेशकश करने के लिए समझौते को पंजीकृत करने में विफल होकर, महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट अधिनियम, 1963 के वैधानिक जनादेश की स्पष्ट रूप से अनदेखी की।”यह भी पाया गया कि बिल्डर ने भूमि मालिकों को मिलने वाले वित्तीय लाभों को वैध रूप से रोक दिया था। आयोग ने पाया कि भूस्वामियों से 30,26,592 रुपये की मांग करने वाला डिमांड नोटिस अनुचित व्यापार व्यवहार का स्पष्ट उदाहरण है।आयोग के अनुसार, डेवलपर की हरकतें उसकी संविदात्मक प्रतिबद्धताओं और वैधानिक जिम्मेदारियों दोनों को निभाने में गंभीर और जानबूझकर की गई विफलता को दर्शाती हैं।मामले में डेवलपर के खिलाफ एकपक्षीय सुनवाई की गई, जो नोटिस मिलने के बावजूद उपस्थित नहीं हुआ।परिणामस्वरूप, आयोग ने बिल्डर को आदेश प्राप्त होने के 60 दिनों के भीतर स्थायी वैकल्पिक आवास की पेशकश करने के लिए समझौते को निष्पादित और पंजीकृत करने का निर्देश दिया। इसने डेवलपर को 1,000 वर्ग फुट तक के कारपेट एरिया के लिए स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क वहन करने का भी निर्देश दिया।बिल्डर को बढ़ी हुई एफएसआई के लिए मुआवजे के रूप में 88 लाख रुपये का भुगतान करने का आदेश दिया गया था, जिसमें डिफ़ॉल्ट की तारीख से 8% ब्याज तब तक देना होगा जब तक कि राशि वास्तव में भूमि मालिकों द्वारा वसूल न कर ली जाए। ईटी की रिपोर्ट में कहा गया है कि निर्देशों में अस्थायी आवास के लिए बकाया किराए के लिए 6,60,000 रुपये का भुगतान और देरी से कब्जे के लिए 16,50,000 रुपये का जुर्माना भी शामिल है।इसके अलावा, डेवलपर को भूमि मालिकों द्वारा खरीदे गए कच्चे माल के लिए 10,00,000 रुपये की प्रतिपूर्ति करनी होगी। आयोग ने मानसिक पीड़ा, उत्पीड़न और कठिनाई के लिए मुआवजे के रूप में 1,00,000 रुपये और मुकदमेबाजी खर्च के लिए 50,000 रुपये दिए।कुल मिलाकर, निर्देशों के अनुसार बिल्डर को स्थायी वैकल्पिक आवास समझौते को निष्पादित करने और पंजीकृत करने के आदेश का पालन करने के अलावा, भूमि मालिकों को 1.22 करोड़ रुपये से अधिक का भुगतान करना होगा।