अपने सपनों का घर खरीदते समय, समय पर कब्ज़ा करना एक महत्वपूर्ण बिंदु है। फिर भी कुछ मामलों में बिल्डर निर्धारित समयावधि के भीतर फ्लैट और मकान देने में विफल रहते हैं।ऐसे ही एक हालिया मामले में, महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (महारेरा) ने फैसला सुनाया है कि एक बिल्डर सरकारी अधिकारियों से जुड़े प्रशासनिक परिवर्तनों को दोषी ठहराकर फ्लैटों के कब्जे में देरी की जिम्मेदारी से बच नहीं सकता है, जब देरी उसकी अपनी विफलता के कारण होती है।
मामला किस बारे में है
एक व्यक्ति ने एक बिल्डर से एक फ्लैट खरीदा लेकिन बिक्री समझौते में वादा की गई समय अवधि में उसे इसका कब्ज़ा नहीं मिला।बिल्डर ने अपनी ओर से दावा किया कि देरी सरकारी क्षेत्राधिकार में बदलाव के कारण हुई। बिल्डर ने तर्क दिया कि, 2022-2023 के दौरान, वाघोली, जहां परियोजना स्थित है, पर नियोजन प्राधिकरण पुणे नगर निगम (पीएमसी) और पुणे मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र विकास प्राधिकरण (पीएमआरडीए) के बीच स्थानांतरित हो गया।यह भी पढ़ें | महिला ने बेंगलुरु में 1.03 करोड़ रुपये में 3बीएचके खरीदा, लेकिन बिल्डर विशेष रूप से सक्षम पार्किंग प्रदान करने में विफल रहा; कर्नाटक RERA ने 60 दिनों के भीतर प्रावधान करने और रखरखाव खातों का ऑडिट करने का आदेश दियाबिल्डर के अनुसार, इस बदलाव के कारण संशोधित योजनाएँ और नई स्वीकृतियाँ मिलीं, जिससे निर्माण रुक गया।हालाँकि, घर खरीदार ने एक प्रत्युत्तर दाखिल करके महारेरा ट्रिब्यूनल के समक्ष इस स्पष्टीकरण को चुनौती दी। उन्होंने यह तर्क देने के लिए दस्तावेज़ प्रस्तुत किए कि बिल्डर को बिक्री समझौते के निष्पादित होने से पहले ही पता था कि वाघोली पीएमसी के अधिकार क्षेत्र में आता है।घर खरीदार ने 30 जून, 2021 को शहरी विकास विभाग (यूडीडी) द्वारा जारी एक अधिसूचना पर भरोसा किया, जिसने स्पष्ट रूप से वाघोली को पीएमसी के अधिकार क्षेत्र में रखा।घर खरीदार ने यह भी बताया कि परियोजना के विंग सी की योजना, जिसमें उसने एक फ्लैट खरीदा था, को जनवरी 2022 में आरईआरए प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित किया गया था। बिक्री समझौते पर सितंबर 2022 में हस्ताक्षर किए गए थे, जिसका कब्ज़ा दिसंबर 2024 के लिए निर्धारित था।घर खरीदार ने आरोप लगाया कि बिल्डर ने देरी होने के बाद ही पीएमआरडीए-पीएमसी क्षेत्राधिकार विवाद को लागू किया था, और इसे यह समझाने के लिए एक बहाने के रूप में इस्तेमाल किया था कि फ्लैट खरीदार को समय पर क्यों नहीं सौंपा गया था।महारेरा ट्रिब्यूनल के समक्ष अपनी स्थिति का बचाव करते हुए, बिल्डर ने कहा कि उसने घर खरीदार को हुई किसी भी असुविधा के लिए दायित्व स्वीकार किए बिना सद्भावना संकेत के रूप में 35,000 रुपये का मुआवजा दिया था।यह भी पढ़ें | शख्स ने 10 लाख रुपये का निवेश किया, जिसे टैक्स विभाग ने अस्पष्ट माना; उन्होंने पहले नकद ऋण, फिर बैंक निकासी को स्रोत बताया, आईटीएटी नागपुर ने अतिरिक्त राशि और 2.11 लाख रुपये का जुर्माना हटा दिया
घर खरीदार ने केस क्यों जीता?
8 सितंबर, 2026 के एक आदेश में, महारेरा ने डेवलपर को 1 जनवरी, 2025 से ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया, जब तक कि वह आवश्यक अधिभोग प्रमाणपत्र के साथ कब्जा नहीं सौंप देता।महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (महारेरा) ने बिल्डर के स्पष्टीकरण को खारिज कर दिया कि पुणे नगर निगम (पीएमसी) और पुणे मेट्रोपॉलिटन रीजन डेवलपमेंट अथॉरिटी (पीएमआरडीए) से जुड़े बदलावों ने उसकी वाघोली परियोजना के लिए मंजूरी रोक दी थी।खरीदार ने राज्य शहरी विकास विभाग की 30 जून, 2021 की अधिसूचना पर भरोसा किया जिसने वाघोली को पीएमसी के अधिकार क्षेत्र में रखा।प्राधिकरण ने सहमत समय सीमा चूकने के लिए बिल्डर के स्पष्टीकरण को पर्याप्त औचित्य के रूप में स्वीकार नहीं किया। अनुमोदन सुरक्षित करना और वैध हैंडओवर के लिए आवश्यक प्रमाणपत्र प्राप्त करना डेवलपर की ज़िम्मेदारी बनी रही। इसमें देरी के लिए बताई गई प्रशासनिक कठिनाइयों को जोड़ने वाले विश्वसनीय साक्ष्य की भी आवश्यकता थी।यह भी पढ़ें | दादी और उनके बेटे ने अपनी दूसरी पत्नी को 2.5 एकड़ ज़मीन उपहार में दी, जिसने उसे बेच दिया; पहली शादी से उनकी बेटी ने दावा किया कि यह पैतृक है, लेकिन मद्रास HC ने उसकी याचिका खारिज कर दीबिल्डर ने देनदारी स्वीकार किए बिना, सद्भावना संकेत के रूप में 35,000 रुपये की पेशकश की थी। उस प्रस्ताव से मामला शांत नहीं हुआ. रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 18 के तहत, एक घर खरीदार राहत मांग सकता है जब एक प्रमोटर पूरा होने या कब्जे से संबंधित अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहता है। महारेरा ने इस प्रावधान के तहत डेवलपर को उत्तरदायी ठहराया।रजनी एसोसिएट्स की सीनियर पार्टनर आराधना भंसाली ने ईटी को बताया कि खरीदार सफल हो गया क्योंकि बिक्री के लिए पंजीकृत समझौते में निर्धारित समय सीमा के भीतर कब्जा नहीं दिया गया था।फ्लैट की कीमत 41.85 लाख रुपये थी और खरीदार ने 39.15 लाख रुपये का भुगतान किया था। शेष राशि को डेवलपर द्वारा देय ब्याज के विरुद्ध समायोजित किया जा सकता है। आदेश में निर्दिष्ट ब्याज दर एसबीआई की धन-आधारित उधार दर (एमसीएलआर) प्लस 2% की सीमांत लागत है।ब्याज देनदारी तब तक जारी रहती है जब तक डेवलपर आवश्यक अधिभोग प्रमाणपत्र के साथ फ्लैट नहीं सौंप देता।यह भी पढ़ें | जमीन के लिए जेडीए में दाखिल हुआ शख्स, बिल्डर से 6 फ्लैट लिए और 5 पत्नी को ट्रांसफर किए, लेकिन मिला टैक्स नोटिस; स्टॉक-इन-ट्रेड रूपांतरण या बिक्री नहीं मिलने के बाद ITAT दिल्ली ने 4.14 करोड़ रुपये की अतिरिक्त राशि हटा दी