किरायेदार मालिक के भाई द्वारा हस्ताक्षरित अपंजीकृत किराया समझौते के तहत बेदखली से सुरक्षा का दावा करता है; मद्रास उच्च न्यायालय ने यह कहते हुए इनकार कर दिया कि वह किरायेदारी साबित करने में विफल रहे और गैरकानूनी कब्जेदार थे

आप एक संपत्ति में किरायेदार हैं, लेकिन किराया समझौता अपंजीकृत है। क्या आप बेदखली की कार्यवाही से सुरक्षा के हकदार हैं? मद्रास उच्च न्यायालय यह माना गया है कि संपत्ति के मालिक के भाई द्वारा कथित रूप से निष्पादित अपंजीकृत किराये के समझौते के तहत किरायेदारी का दावा करने वाले व्यक्ति को यह स्थापित करना होगा कि एक वैध मकान मालिक-किरायेदार संबंध मौजूद है।ऐसे सबूत के अभाव में, कब्जेदार को अनधिकृत कब्ज़ा माना जाएगा और वह बेदखली के खिलाफ कानूनी सुरक्षा का दावा नहीं कर सकता है।

मामला किस बारे में है

यह मामला तमिलनाडु में एक संपत्ति पर कब्जा करने वाले किरायेदार द्वारा दायर किया गया था। उसने एक निषेधाज्ञा की मांग की जो संपत्ति के मालिक को उसे बेदखल करने से रोक सके।मामले में मुकदमा शुरू होने से पहले ही विवाद पुलिस तक पहुंच गया था. 1989 में, संपत्ति के मालिक और उनके बेटों ने कथित तौर पर किरायेदार के निवास का दौरा किया और परिसर में पेड़ों को नुकसान पहुंचाया।बाद में पुलिस ने पक्षों को अदालत के माध्यम से विवाद सुलझाने की सलाह दी। इसके बाद किरायेदार ने कानूनी कार्रवाई की। मद्रास उच्च न्यायालय ने 21 सितंबर, 2026 को किरायेदार के मामले को खारिज करते हुए अपना फैसला सुनाया।विवाद में प्रतिस्पर्धी खाते शामिल हैं कि किरायेदार परिसर पर कब्ज़ा करने कैसे आया। संपत्ति के मालिक ने घटनाओं का एक अलग संस्करण प्रस्तुत किया।परिवार में चार भाई थे। संपत्ति के मालिक के भाई ने कथित तौर पर किरायेदार के साथ एक अपंजीकृत किराये का समझौता किया।विवादित संपत्ति प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से मालिक की थी। अज्ञात कारणों से, उन्होंने अपने भाई को दुकान चलाने के लिए संपत्ति के दक्षिण-पश्चिमी हिस्से का उपयोग करने की अनुमति दी। ईटी की रिपोर्ट के मुताबिक, भाई ने कथित तौर पर उस हिस्से को किरायेदार को किराए पर दे दिया, जो 10 साल से अधिक समय तक वहां रहा और बाद में इसे खाली करने से इनकार कर दिया।उसी संपत्ति के स्वामित्व को लेकर एक अलग पारिवारिक विवाद भी था। संपत्ति का मालिक और उसके तीन भाई स्वामित्व को लेकर मुकदमेबाजी में शामिल थे। अंततः 18 मार्च, 2026 को मद्रास उच्च न्यायालय द्वारा विवाद का निर्णय संपत्ति मालिक के पक्ष में दिया गया।किरायेदारी के इस मामले में, संपत्ति मालिक के वकील ने तर्क दिया कि कथित अपंजीकृत किराये समझौते को किरायेदार के दावे को स्थापित करने के लिए सबूत के रूप में स्वीकार नहीं किया जा सकता है।तर्क यह था कि मालिक के भाई ने स्वयं परिसर पर केवल ‘अनुमोदनात्मक कब्ज़ा’ के माध्यम से कब्जा कर लिया था। इसलिए, उसे इसे किसी अन्य व्यक्ति को देने का कोई अधिकार नहीं था।मालिक के वकील ने यह भी कहा कि जो व्यक्ति किसी संपत्ति पर गैरकानूनी तरीके से कब्जा करता है, वह सही मालिक को उक्त संपत्ति पर कब्जा हासिल करने से रोकने के लिए निषेधाज्ञा प्राप्त नहीं कर सकता है।अपने 21 सितंबर, 2026 के फैसले के साथ, मद्रास उच्च न्यायालय ने निषेधाज्ञा के लिए किरायेदार की याचिका को खारिज कर दिया।

किरायेदार केस क्यों हार गया?

मद्रास उच्च न्यायालय ने कहा कि यद्यपि वादी ने किरायेदार होने का दावा करते हुए अदालत का दरवाजा खटखटाया, लेकिन उसने उस व्यक्ति की पहचान नहीं की जो कथित तौर पर उसका मकान मालिक था। वह अपनी किरायेदारी की अवधि या देय किराया बताने में भी विफल रहे। इसके अलावा, उन्होंने अदालत के समक्ष कोई बकाया किराया भी जमा नहीं किया।अपंजीकृत किराये के समझौते में 150 रुपये मासिक किराए का उल्लेख था। हालांकि, अदालत को रिकॉर्ड पर ऐसी कोई सामग्री नहीं मिली जो यह स्थापित करती हो कि किरायेदार ने कभी इस राशि का भुगतान किया था।अदालत ने कहा कि यदि वादी ने स्वामित्व विवाद के बावजूद वास्तव में किरायेदार के रूप में संपत्ति पर कब्जा कर लिया है, तो वह वर्तमान कार्यवाही शुरू करने के बाद अदालत में कथित मासिक किराया जमा कर सकता था। वह यह कदम उठाने में भी असफल रहे.मद्रास उच्च न्यायालय ने संपत्ति के मालिक की इस दलील पर गौर किया कि उसने किरायेदार को परिसर पर कब्जा करने वाला एक अनधिकृत व्यक्ति बताया था। संपत्ति के मालिक ने उनसे या तो 500 रुपये मासिक किराया देने या संपत्ति छोड़ने को कहा था।किसी भी मांग को पूरा करने के बजाय, किरायेदार ने अदालत का दरवाजा खटखटाया।उच्च न्यायालय ने पाया कि किरायेदार के आचरण से संकेत मिलता है कि वह न तो वास्तविक किरायेदार था और न ही वास्तविक किरायेदार था।मद्रास उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया: “यहां वादी (किरायेदार) न तो किरायेदार है और न ही वैध कब्जाधारी है और दूसरी बात, इस कारण से, वह असली मालिक के खिलाफ निषेधाज्ञा नहीं मांग सकता है।”नतीजतन, किरायेदार की याचिका खारिज कर दी गई, जिससे उसे बेदखली से बचाने वाली कोई निषेधाज्ञा नहीं रह गई।किंग स्टब और कासिवा के पार्टनर नवोद प्रसन्नन ने ईटी को बताया कि यह विवाद एक महत्वपूर्ण सिद्धांत पर प्रकाश डालता है: किराये के समझौते की वैधता इस बात पर निर्भर करती है कि इसे निष्पादित करने वाले व्यक्ति के पास ऐसा करने का कानूनी अधिकार है या नहीं।हालाँकि उस व्यक्ति ने किरायेदार होने का दावा किया था, लेकिन जिस समझौते पर उसने भरोसा किया था उस पर कथित तौर पर संपत्ति के मालिक के भाई द्वारा हस्ताक्षर किए गए थे। भाई को परिसर में केवल एक छोटी सी चारपाई की दुकान संचालित करने की अनुमति दी गई थी और उसे किसी अन्य व्यक्ति को संपत्ति किराए पर देने का अधिकार नहीं था। इसके अलावा, मद्रास उच्च न्यायालय ने पहले ही एक पारिवारिक विवाद में मालिक के स्वामित्व को मान्यता दे दी थी और माना था कि वही निष्कर्ष इस मामले में शामिल संपत्ति पर भी लागू होता है।प्रसन्नन ने किरायेदार की गवाही में कई कमियों की ओर भी इशारा किया। किरायेदार यह स्थापित नहीं कर सका कि उसने किराया चुकाया था, अदालत में कोई किराया जमा नहीं किया था, कथित तौर पर समझौते पर हस्ताक्षर करने वाले व्यक्ति को गवाह के रूप में बुलाने में असफल रहा, और जब मालिक ने मांग की कि वह या तो किराया चुका दे या परिसर खाली कर दे तो उसने कोई जवाब नहीं दिया।इन परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए, मद्रास उच्च न्यायालय ने पाया कि उनका संपत्ति पर वैध कब्ज़ा नहीं था। अदालत ने माना कि कोई अनधिकृत कब्ज़ा करने वाला, सही मालिक को कब्ज़ा लेने से रोकने के लिए निषेधाज्ञा प्राप्त नहीं कर सकता है।