आप एक संपत्ति खरीदने और भुगतान का एक हिस्सा देने के लिए सहमत हैं। लेकिन जब तक संपत्ति का पंजीकरण होता है, तब तक क्षेत्र में सर्कल रेट बढ़ जाता है, जिससे स्टांप ड्यूटी बढ़ जाती है, जिससे आपको टैक्स नोटिस मिलता है। तो फिर आप क्या करते हो?ऐसे ही एक मामले में इनकम टैक्स अपीलेट ट्रिब्यूनल (ITAT) की कोलकाता बेंच ने इस पर फैसला सुनाया है. आइए जानें कि मामला क्या था और आईटीएटी ने घर खरीदार को टैक्स में राहत क्यों दी।
मामला किस बारे में है
2021 में, करदाता और उनके पति ने कुल 1.23 करोड़ रुपये की अचल संपत्ति खरीदने के लिए एक पंजीकृत समझौता किया।हालाँकि, पंजीकृत कन्वेयंस डीड को बाद में 1.23 करोड़ रुपये के मूल खरीद मूल्य में कोई बदलाव किए बिना 2023 में निष्पादित किया गया था।हालाँकि, सितंबर 2023 में जब संपत्ति का पंजीकरण हुआ, तब तक इसकी स्टाम्प ड्यूटी या सर्कल वैल्यू लगभग 1.462 करोड़ रुपये हो गई थी।लेनदेन को जांच के लिए चुना गया था।सीए सुरेश सुराणा ने ईटी को बताया, “सहमत कीमत उस समय लागू सर्कल रेट के अनुरूप थी। इसके अलावा, खरीदारों ने समझौते की तारीख पर या उससे पहले बैंकिंग चैनलों के माध्यम से 91 लाख रुपये का एक बड़ा अग्रिम भुगतान किया था।”सुराना बताते हैं कि मूल्यांकन अधिकारी (एओ) ने इस संशोधित स्टांप शुल्क मूल्यांकन की तुलना 1.23 करोड़ रुपये के वास्तविक विचार के साथ की और परिणामी अंतर को घर खरीदारों द्वारा प्राप्त लाभ माना।धारा 56(2)(x) के तहत, यदि संपत्ति का स्टांप शुल्क मूल्य खरीद मूल्य से 50,000 रुपये या प्रतिफल के 10% से अधिक है, तो खरीदार के हाथ में इस तरह के अंतर का कराधान लागू होता है।यहां, लगभग 22.71 लाख रुपये का अंतर 1.23 करोड़ रुपये के सहमत खरीद मूल्य के 10% से अधिक हो गया।चूंकि करदाता के पास संपत्ति का आधा हिस्सा था, एओ ने “अन्य स्रोतों से आय” के तहत उसकी कर योग्य आय में लगभग 11.35 लाख रुपये जोड़े, इसलिए धारा 56(2)(x) लागू की गई।इस 11.35 लाख रुपये का जोड़ संपत्ति के स्टांप शुल्क मूल्य 1.462 करोड़ रुपये और 1.235 करोड़ रुपये के सहमत खरीद विचार के बीच अंतर के 50% हिस्से के बराबर था।
आईटीएटी कोलकाता ने घर खरीदार के पक्ष में फैसला क्यों सुनाया?
करदाता ने सीआईटी (ए) के समक्ष मूल्यांकन का विरोध किया और तर्क दिया कि मूल्यांकन अधिकारी ने संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करने के लिए गलत तारीख पर भरोसा किया था।उन्होंने कहा कि बिक्री मूल्य जनवरी 2021 में एक पंजीकृत समझौते के तहत स्थापित किया गया था। सुराना बताते हैं कि उस चरण तक प्रतिफल का एक महत्वपूर्ण हिस्सा बैंकिंग चैनलों के माध्यम से भी भुगतान किया जा चुका था।हालांकि, सीआईटी (ए) ने उनकी याचिका खारिज कर दी और 31 मार्च, 2026 के एक आदेश के माध्यम से अतिरिक्त राशि को बरकरार रखा। करदाता फिर मामले को कोलकाता आईटीएटी में ले गया।ट्रिब्यूनल के समक्ष अपनी अपील में, उन्होंने धारा 56(2)(x) के प्रावधानों के तहत उपलब्ध विशिष्ट राहत का आह्वान किया।सुराणा का कहना है कि ये प्रावधान उन लेनदेन को संबोधित करते हैं जिनमें प्रतिफल निर्धारित करने वाले समझौते की तारीख पंजीकरण की तारीख से भिन्न होती है। ऐसे मामलों में, संपत्ति के अंततः पंजीकृत होने पर प्रचलित उच्च मूल्य के बजाय समझौते की तारीख पर लागू स्टांप शुल्क मूल्य को ध्यान में रखा जा सकता है।इस राहत के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, खरीदार को समझौते की तारीख पर या उससे पहले निर्धारित बैंकिंग या इलेक्ट्रॉनिक भुगतान विधियों के माध्यम से प्रतिफल का कम से कम एक हिस्सा भुगतान करना होगा।ट्रिब्यूनल ने पंजीकृत खरीद समझौते और बाद में निष्पादित कन्वेयंस डीड दोनों पर विचार किया।सुराना कहते हैं, “करदाता ने 22 जनवरी, 2021 को एक पंजीकृत समझौता किया था, 1.235 करोड़ रुपये का विचार उस समय प्रचलित सर्कल मूल्य को दर्शाता था, और 91 लाख रुपये का भुगतान पहले ही बैंकिंग चैनलों के माध्यम से किया जा चुका था।”उन्होंने आगे कहा कि सितंबर 2023 में कन्वेयंस डीड का निष्पादन लागू सर्कल रेट को बदलने का वैध कारण नहीं था, जब पार्टियां मूल रूप से बाद में बढ़े हुए मूल्यांकन के साथ खरीद मूल्य पर सहमत हुई थीं।सुराणा बताते हैं कि धारा 56(2)(x) में विशेष रूप से ऐसी परिस्थितियों से निपटने के लिए एक सुरक्षा उपाय शामिल है। बाध्यकारी खरीद समझौते के निष्पादन और अंतिम पंजीकरण के बीच की अवधि के दौरान सर्कल दरें और संपत्ति का मूल्यांकन बढ़ सकता है। यदि खरीदार यह प्रदर्शित करने में सक्षम है कि एक वास्तविक समझौता पहले दर्ज किया गया था और भुगतान निर्धारित बैंकिंग चैनलों के माध्यम से किया गया था, तो कानून समझौते की तारीख पर स्टांप शुल्क मूल्य पर विचार करने की अनुमति देता है।एओ ने इसके बजाय 18 सितंबर, 2023 को लागू उच्च स्टांप शुल्क मूल्यांकन लागू किया था। इस दृष्टिकोण को गलत पाते हुए, आईटीएटी ने 11.35 लाख रुपये की अतिरिक्त राशि हटा दी, सीआईटी (ए) के आदेश को पलट दिया और करदाता की अपील की अनुमति दी।