आप अपनी जमीन के लिए एक बिल्डर के साथ समझौता करते हैं और बाद में उसमें से पांच फ्लैट अपनी पत्नी के नाम कर देते हैं। क्या पूंजीगत लाभ कर लागू है?ऐसे ही एक मामले में, आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण (आईटीएटी), दिल्ली बेंच ने एक करदाता के खिलाफ की गई 4.14 करोड़ रुपये की अतिरिक्त कर राशि को हटा दिया है, क्योंकि आयकर विभाग ने एक संयुक्त विकास समझौते को भूमि को स्टॉक-इन-ट्रेड में रूपांतरण के रूप में माना था और बाद में उसकी पत्नी को पांच फ्लैटों के हस्तांतरण को व्यावसायिक आय में वृद्धि करने वाली बिक्री के रूप में माना था।
मामला किस बारे में है
एक व्यक्ति ने आकलन वर्ष 2021-22 के लिए अपना आयकर रिटर्न दाखिल किया था, जिसमें कुल आय 1,05,59,170 रुपये घोषित की गई थी। उनके मामले को संपूर्ण जांच के लिए चुना गया था।मूल्यांकन अधिकारी ने दो प्रमुख बातें जोड़ीं। पहले, 1,93,78,293 रुपये को इस आधार पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में माना गया था कि उस व्यक्ति ने पूंजीगत संपत्ति को स्टॉक-इन-ट्रेड में बदल दिया था। दूसरे, 2,20,98,985 रुपये को उस स्टॉक-इन-ट्रेड की कथित बिक्री से उत्पन्न व्यावसायिक आय के रूप में माना गया था।यह भी पढ़ें | आदमी ने 8 करोड़ रुपये में पैतृक कृषि भूमि बेची, दो संपत्तियां खरीदी और एलटीसीजी छूट का दावा किया; 6.36 करोड़ रुपये अतिरिक्त कर का सामना करना पड़ा, आईटीएटी चंडीगढ़ ने धारा 54बी और 54एफ के तहत राहत क्यों दीयह विवाद 2016 के एक संयुक्त विकास समझौते से उत्पन्न हुआ था। व्यक्ति ने इस व्यवस्था में अपनी जमीन का योगदान दिया था, जबकि डेवलपर को अपनी लागत पर एक बहुमंजिला इमारत का निर्माण करना था। बदले में उस व्यक्ति को छह फ्लैट मिले।कर विभाग की स्थिति यह थी कि इस व्यवस्था के परिणामस्वरूप भूमि स्टॉक-इन-ट्रेड में परिवर्तित हो गई। उस व्यक्ति ने इस व्याख्या को न्यायाधिकरण के समक्ष चुनौती दी।उनका तर्क था कि वह एक व्यक्ति हैं और रियल एस्टेट का कारोबार नहीं कर रहे हैं। उन्होंने भूमि का योगदान दिया था, लेकिन वास्तविक निर्माण डेवलपर द्वारा किया गया था।उन्होंने यह भी बताया कि ऐसा कोई व्यावसायिक बुनियादी ढांचा या लेखा रिकॉर्ड नहीं था जो दर्शाता हो कि भूमि को इन्वेंट्री में बदल दिया गया था। ऐसा कोई स्टॉक रजिस्टर, प्रोजेक्ट अकाउंट, ट्रेडिंग अकाउंट या अन्य समसामयिक रिकॉर्ड नहीं था जो दर्शाता हो कि उसने संपत्ति के विकास या बिक्री के व्यवसाय में प्रवेश किया था।दूसरा इजाफा तब हुआ जब व्यक्ति ने 2020 में बिक्री कार्यों के माध्यम से छह में से पांच फ्लैट अपनी पत्नी को हस्तांतरित कर दिए।मूल्यांकन अधिकारी ने लेनदेन को बिक्री के रूप में माना और परिणामस्वरूप 2,20,98,985 रुपये को व्यावसायिक आय के रूप में माना।उस आदमी ने कहा कि वास्तव में कोई पैसा नहीं बदला है। उन्होंने अपनी पत्नी से एक हलफनामा पेश किया जिसमें कहा गया था कि कोई प्रतिफल नहीं दिया गया है और उनका बैंक विवरण भी जमा किया गया है। व्यक्ति के अनुसार, संपत्तियों में हितों की रक्षा करने और उन्हें बैंक के पास गिरवी रखने में सक्षम बनाने के लिए फ्लैटों को उसकी पत्नी को हस्तांतरित कर दिया गया था।यह भी पढ़ें | नोटबंदी के दौरान उन्होंने 14.96 लाख रुपये नकद जमा किये; मकान मालिक को धारा 69ए के तहत अस्पष्ट धन कर नोटिस का सामना करना पड़ा, लेकिन आईटीएटी बैंगलोर ने किराये की आय के कारण अतिरिक्त राशि को हटा दिया
ITAT दिल्ली ने उनके पक्ष में फैसला क्यों सुनाया?
ट्रिब्यूनल के सामने पहला सवाल यह था कि क्या संयुक्त विकास समझौता ही उस व्यक्ति की भूमि को पूंजीगत संपत्ति से स्टॉक-इन-ट्रेड में बदलने के लिए पर्याप्त था।ट्रिब्यूनल ने ग्लोबल हेल्थ प्राइवेट लिमिटेड से जुड़े एक पहले के फैसले का हवाला दिया, जहां यह माना गया था कि एक करदाता जो रियल एस्टेट व्यवसाय में शामिल नहीं है, उसके बारे में यह नहीं कहा जा सकता है कि उसने भूमि को स्टॉक-इन-ट्रेड में बदल दिया है, क्योंकि उसने एक संयुक्त विकास समझौता किया है।इस मामले में भी यही तर्क लागू हुआ।ट्रिब्यूनल ने पाया कि वह व्यक्ति “रियल एस्टेट से संबंधित व्यवसाय में नहीं था”। यह माना गया कि संयुक्त विकास समझौते की प्रकृति ने परिसंपत्ति के चरित्र को स्वचालित रूप से नहीं बदला।ट्रिब्यूनल ने मुद्दे को बिल्कुल सीधे तौर पर रखा: “एक बार जब व्यापार में स्टॉक का मुद्दा संदेह से परे साबित नहीं होता है, तो धारा 45(2) [be] ऐसे मामलों में लागू किया जाता है।”धारा 45(2) उस पूंजीगत लाभ से संबंधित है जो तब उत्पन्न होता है जब कोई मालिक किसी पूंजीगत संपत्ति को अपने द्वारा किए गए व्यवसाय के स्टॉक-इन-ट्रेड में परिवर्तित करता है, या इसे मानता है।इस मामले में, ट्रिब्यूनल ने पाया कि पूंजीगत संपत्ति को स्टॉक-इन-ट्रेड में परिवर्तित नहीं किया गया था। इसलिए इसने दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में अर्जित 1,93,78,293 रुपये को हटा दिया।दूसरा मुद्दा उस व्यक्ति की पत्नी को हस्तांतरित पांच फ्लैटों से संबंधित था।यह भी पढ़ें | आधी रात को पंचर होने के बाद उन्होंने अपनी BMW को हाईवे पर लॉक करके छोड़ दिया, अगली सुबह वह जली हुई मिली; बीमाकर्ता ने दावा खारिज कर दिया, लेकिन उपभोक्ता आयोग ने 70 लाख रुपये और 7% ब्याज देने का आदेश दियाट्रिब्यूनल ने पहले के ITAT निर्णयों पर विचार किया आदिलक्ष्मी श्रुंगवारापु बनाम आईटीओ और सुनील कुमार बनाम यह. दोनों में ऐसी स्थितियाँ शामिल थीं जहाँ संपत्ति पति द्वारा अपनी पत्नी को हस्तांतरित की गई थी लेकिन प्रतिफल के वास्तविक भुगतान का कोई सबूत नहीं था।ट्रिब्यूनल ने कहा कि उस व्यक्ति ने अपने दावे के समर्थन में अपनी पत्नी का हलफनामा और बैंक स्टेटमेंट पेश किया था कि वास्तव में कोई भुगतान नहीं किया गया था। विभागीय प्रतिनिधि पहले के मामलों में जिन निष्कर्षों पर भरोसा किया गया था, उनका खंडन नहीं कर सका।ट्रिब्यूनल ने निष्कर्ष निकाला कि लेन-देन को केवल इसलिए वास्तविक बिक्री नहीं माना जा सकता क्योंकि बिक्री विलेख निष्पादित किया गया था।इसमें कहा गया है: “एक विक्रय विलेख निष्पादित किया जा सकता है। लेकिन यह केवल कुछ कर्तव्य प्रतिफल के उद्देश्य से हो सकता है और इसे पति द्वारा पत्नी से प्राप्त प्रतिफल के रूप में नहीं माना जा सकता है।”ट्रिब्यूनल ने यह भी स्वीकार किया कि पत्नी से पति को वास्तविक भुगतान किए बिना, संपत्ति में हितों की रक्षा के लिए स्थानांतरण किया गया था। उस आधार पर, यह माना गया कि लेनदेन को व्यावसायिक आय में वृद्धि करने वाली बिक्री के रूप में नहीं माना जा सकता है।इसलिए 2,20,98,985 रुपये की व्यवसाय-आय वृद्धि भी हटा दी गई।
फैसले का महत्व
ग्रांट थॉर्नटन भारत के ग्लोबल पीपल सॉल्यूशंस के निदेशक सार्थक पराशर के अनुसार, यह फैसला एक महत्वपूर्ण कर सिद्धांत को पुष्ट करता है कि संपत्ति लेनदेन का चरित्र उसके सार और सहायक साक्ष्य से निर्धारित होना चाहिए, न कि केवल समझौते में इस्तेमाल की गई भाषा से।दिल्ली आईटीएटी ने पाया कि संयुक्त विकास समझौते में प्रवेश करने से यह स्थापित नहीं होता है कि एक भूस्वामी ने पूंजीगत संपत्ति को स्टॉक-इन-ट्रेड में बदल दिया है या रियल-एस्टेट व्यवसाय शुरू कर दिया है।इस तरह के रूपांतरण को स्पष्ट साक्ष्य द्वारा समर्थित किया जाना चाहिए, जैसे कि संपत्ति को पुस्तकों में इन्वेंट्री के रूप में माना जा रहा है, करदाता संगठित विकास या व्यापारिक गतिविधि कर रहा है, और समग्र आचरण संपत्ति को पूंजीगत संपत्ति के बजाय व्यावसायिक स्टॉक के रूप में रखने के इरादे को प्रदर्शित करता है।“सत्तारूढ़ यह भी उजागर करता है कि संपत्ति दस्तावेज़ में दर्ज मूल्य या विचार, अलगाव में, यह स्थापित नहीं कर सकता है कि ऐसा विचार वास्तव में प्राप्त हुआ था। आसपास के तथ्य, धन का प्रवाह और वाणिज्यिक वास्तविकता सही कर परिणामों को निर्धारित करने में प्रासंगिक बनी हुई है,” पराशर ने टीओआई को बताया।उनका मानना है कि यह निर्णय अधिक प्रासंगिक हो गया है क्योंकि संपत्ति विकास और पारिवारिक व्यवस्था अधिक संरचित हो गई है। आयकर अधिनियम, 2025 विशेष रूप से पूंजीगत संपत्तियों को स्टॉक-इन-ट्रेड और योग्य विकास समझौतों में बदलने को संबोधित करता है, जिससे लेनदेन का सही विवरण शुरू से ही महत्वपूर्ण हो जाता है।“आगे बढ़ते हुए, ध्यान लेन-देन के बाद कर विवादों के प्रबंधन से हटकर लेन-देन के संरचित होने पर कर की स्थिति को सही करने पर केंद्रित होना चाहिए। संविदात्मक शर्तें, लेखांकन उपचार, बैंकिंग ट्रेल और वास्तविक आचरण संरेखित रहना चाहिए। अधिक डिजिटलीकरण और डेटा-आधारित जांच के साथ, कर अधिकारियों के लिए इन रिकॉर्डों में विसंगतियों की पहचान करना आसान हो जाएगा, ”वह कहते हैं।“संपत्ति मालिकों के लिए, विकास या पारिवारिक संपत्ति व्यवस्था पर हस्ताक्षर करने से पहले कर निहितार्थ का मूल्यांकन करना महत्वपूर्ण है। एक अच्छी तरह से संरचित लेनदेन, लगातार रिकॉर्ड और एक स्पष्ट वाणिज्यिक तर्क द्वारा समर्थित, अधिक कर निश्चितता प्रदान कर सकता है और अप्रत्याशित कर मांगों और लंबे समय तक मुकदमेबाजी के जोखिम को काफी कम कर सकता है,” उन्होंने आगे कहा।यह भी पढ़ें | पत्नी को अनुकंपा के आधार पर दिवंगत पति की सरकारी नौकरी मिली, ससुराल वालों की देखभाल का वादा किया लेकिन दूसरी शादी कर ली और चली गई; कोर्ट ने सास को 25% वेतन और समान सेवांत लाभ देने का आदेश दिया