वह कनाडा चले गए और अपने पंजाब के घर को 20,000 रुपये प्रति माह पर किराए पर लिया, फिर भारत यात्राओं के दौरान इसका उपयोग करने के लिए बेदखली की मांग की; पंजाब और हरियाणा HC ने मकान मालिक के खिलाफ नियम बनाए, किरायेदार को रहने की अनुमति दी

वह कनाडा चले गए और पंजाब में अपना घर 20,000 रुपये प्रति माह पर किराए पर ले लिया, फिर भारत दौरे के दौरान इसका उपयोग करने के लिए बेदखली की मांग की गई; मकान मालिक&अल्पविराम के खिलाफ पंजाब और हरियाणा HC के नियम; किरायेदार को रहने की अनुमति देता हैएक व्यक्ति के पास पंजाब के जगराओं में एक आवासीय संपत्ति थी, जिसे उसने कनाडा जाने के बाद किराए पर दे दिया था। एक महिला किरायेदार बन गई और उसने 20,000 रुपये प्रति माह किराया दिया। यह व्यवस्था बिना किसी रिपोर्ट किए समस्या के तब तक जारी रही जब तक कि व्यक्ति ने निर्णय नहीं ले लिया कि उसे संपत्ति वापस चाहिए।उसने कब्ज़ा वापस पाने की कोशिश की क्योंकि वह भारत की अपनी यात्राओं के दौरान घर का इस्तेमाल अपने लिए करना चाहता था। इसलिए उन्होंने महिला से संपत्ति खाली करने को कहा। उसने मना कर दिया, जिसके बाद मालिक ने अदालत का दरवाजा खटखटाया और अपने किरायेदार के खिलाफ बेदखली की कार्यवाही शुरू की।मामले में लंबी कानूनी लड़ाई चलने के बाद, पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय ने किरायेदार के पक्ष में फैसला सुनाया और मकान मालिक की उसे बेदखल करने की याचिका खारिज कर दी।यहां विवाद और किरायेदार के पक्ष में मामले का फैसला करने के लिए उच्च न्यायालय द्वारा दिए गए कारणों पर करीब से नजर डाली गई है।

मामला किस बारे में है

उस व्यक्ति ने 2012 में संपत्ति खरीदी थी और शुरुआत में वह खुद वहां रहता था। 2020 में कनाडा जाने के बाद उसने महिला को मकान किराए पर दे दिया। एक साल बाद, 2021 में, उसने उसे संपत्ति छोड़ने के लिए कहा।मकान मालिक के अनुसार, उन्हें अपने उपयोग के लिए घर की आवश्यकता थी क्योंकि जब भी वह भारत की यात्रा करते थे तो उन्हें उपयुक्त आवास खोजने में अक्सर कठिनाई का सामना करना पड़ता था। हालांकि, किरायेदार ने परिसर खाली करने से इनकार कर दिया।बाद में उस व्यक्ति ने पूर्वी पंजाब शहरी किराया प्रतिबंध अधिनियम, 1949 की धारा 13 बी को लागू करते हुए 29 अप्रैल, 2021 को उसके खिलाफ बेदखली याचिका दायर की। उन्होंने इस आधार पर प्रावधान के लाभ का दावा किया कि वह कनाडा में स्थायी रूप से बसे एक अनिवासी भारतीय हैं।ईटी की रिपोर्ट के मुताबिक, किराया नियंत्रक ने मकान मालिक की याचिका स्वीकार कर ली और 12 अगस्त, 2021 को महिला को संपत्ति खाली करने का निर्देश दिया।घर खोने की संभावना का सामना करते हुए, किरायेदार ने पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय के समक्ष बेदखली आदेश को चुनौती दी। उच्च न्यायालय ने 7 सितंबर, 2026 को उनके पक्ष में फैसला सुनाया, बेदखली के दावे को खारिज कर दिया और उन्हें संपत्ति में बने रहने की अनुमति दी।

मकान मालिक किरायेदार बेदखली का मामला क्यों हार गया?

अभिराज गांधी, खेतान एंड कंपनी&comma में भागीदार; ईटी को बताया कि मकान मालिक की बेदखली की याचिका विफल हो गई क्योंकि उसने एनआरआई मकान मालिकों के लिए बनाए गए कानूनी प्रावधान पर भरोसा करके किरायेदार को हटाने की मांग की थी जिसे पहले ही निरस्त कर दिया गया था।मुख्य मुद्दा यह था कि उस व्यक्ति ने 29 अप्रैल, 2021 को पूर्वी पंजाब शहरी किराया प्रतिबंध अधिनियम, 1949 की धारा 13-बी के तहत बेदखली याचिका दायर की थी। हालांकि, उस कानून के तहत प्रासंगिक प्रावधान 30 नवंबर, 2013 को निरस्त कर दिया गया था। इस मामले में किरायेदारी निरसन प्रभावी होने के छह साल से अधिक समय बाद 17 जनवरी, 2020 को शुरू हुई।यह मामला सामने आने के बाद मकान मालिक ने अपने मामले का कानूनी आधार बदलने का प्रयास किया. इसके बजाय उन्होंने पंजाब किराया अधिनियम, 1995 पर भरोसा करने की मांग की, जिसने 30 नवंबर, 2013 से पूर्वी पंजाब शहरी किराया प्रतिबंध अधिनियम को प्रतिस्थापित कर दिया। हालांकि, अदालत ने इस बदलाव को भी स्वीकार नहीं किया।गांधी ने बताया कि मकान मालिक पंजाब किराया अधिनियम, 1995 की धारा 24(3) के तहत एनआरआई मकान मालिकों के लिए उपलब्ध संबंधित विशेष उपाय को लागू नहीं कर सकता है। यह प्रावधान तब लागू होता है जब परिसर को 1995 अधिनियम के प्रारंभ होने पर या उससे पहले किराए पर दिया गया हो और एनआरआई मालिक बाद में स्थायी निवास के लिए भारत लौट आए। चूंकि इस मामले में किरायेदारी 2020 में शुरू हुई, यह धारा 24(3) के विशिष्ट दायरे में नहीं आती।पंजाब किराया अधिनियम, 1995 की धारा 75 उन अधिकारों और कार्यवाहियों को संरक्षित करती है जो निरस्त कानून के तहत पहले ही उत्पन्न हो चुके थे या अस्तित्व में थे।हालाँकि, गांधी ने कहा कि इस प्रावधान का उपयोग कानून के निरस्त होने के बाद कोई नया अधिकार बनाने के लिए नहीं किया जा सकता है। इस मामले में, 30 नवंबर, 2013 को संपत्ति से संबंधित न तो कोई मौजूदा किरायेदारी थी और न ही बेदखली की कार्यवाही लंबित थी। इसलिए, धारा 13-बी के तहत उसे कोई अधिकार नहीं मिला था जिसे बाद में संरक्षित किया जा सके।मकान मालिक ने एक वैकल्पिक तर्क भी दिया कि संपत्ति को पंजाब किराया अधिनियम, 1995 से छूट दी गई थी। गांधी ने बताया कि धारा 3(1)(सी) के तहत छूट उस तारीख से निर्धारित होती है जिस दिन निर्माण पूरा हुआ था, न कि उस तारीख से जिस दिन जमीन खरीदी गई थी।मकान मालिक ने 2012 में प्लॉट की अपनी खरीद पर भरोसा किया था। हालांकि, वह अधिनियम के तहत आवश्यक पूर्णता सूचना या संपत्ति-कर मूल्यांकन के माध्यम से कानूनी रूप से प्रासंगिक समापन तिथि स्थापित करने में विफल रहा। किराया नियंत्रक ने भी इस मुद्दे पर कोई विशेष निष्कर्ष नहीं निकाला था।गांधी ने आगे बताया कि भले ही संपत्ति को अंततः 1995 अधिनियम के दायरे से बाहर माना जाता है, इससे निरस्त 1949 कानून की धारा 13-बी वापस नहीं आएगी। उस स्थिति में, मकान मालिक को छूट वाले परिसर को नियंत्रित करने वाले सामान्य कानून के तहत उपलब्ध उपायों का पालन करना होगा।उच्च न्यायालय ने कार्यवाही में एक प्रक्रियात्मक समस्या की भी पहचान की। किराया नियंत्रक ने पहले के आदेश पर प्रभावी ढंग से पुनर्विचार किया था, भले ही प्राधिकरण को समीक्षा की कोई वैधानिक शक्ति प्रदान नहीं की गई थी।किसी भी स्थिति में बेदखली का आदेश टिक नहीं सका क्योंकि मूल याचिका ही उस कानूनी प्रावधान के तहत चलने योग्य नहीं थी

मकान मालिक के पास क्या विकल्प हैं?

उच्च न्यायालय ने बेदखली के आदेश को पलट दिया क्योंकि याचिका सुनवाई योग्य नहीं थी, बिना यह जांचे कि क्या मकान मालिक को वास्तव में अपने उपयोग के लिए संपत्ति की आवश्यकता थी।हालाँकि, अदालत ने लागू कानून के तहत उसके लिए उपलब्ध किसी भी अन्य उपाय को अपनाने के लिए दरवाजा खुला छोड़ दिया है।गांधी ने ईटी को बताया कि किसी भी नई कार्यवाही में मकान मालिक की पहली प्राथमिकता यह निर्धारित करना होगा कि संपत्ति पर कौन सा कानूनी ढांचा लागू होता है।यदि वह 1995 अधिनियम की धारा 3(1)(सी) के तहत 15 साल की छूट का दावा करना चाहता है, तो उसे वह तारीख स्थापित करनी होगी जिस दिन निर्माण कानून के तहत निर्दिष्ट तरीके से पूरा हुआ था। इसके लिए मुख्य रूप से संबंधित प्राधिकारी को पूरा होने की सूचना या पहले संपत्ति-कर मूल्यांकन, जो भी पहले हुआ हो, की आवश्यकता होगी। 15 साल की छूट की गणना उस तारीख से की जाती है, न कि उस तारीख से जब प्लॉट खरीदा गया था।यदि संपत्ति छूट के दायरे में आती है, तो गांधी ने कहा कि मकान मालिक किरायेदारी दस्तावेजों की शर्तों और अन्य लागू कानूनी आवश्यकताओं के अधीन, छूट वाले परिसर पर लागू सामान्य कानून के तहत बेदखली की मांग कर सकता है।यदि संपत्ति छूट के लिए योग्य नहीं है, तो मकान मालिक को पंजाब किराया अधिनियम, 1995 के तहत आगे बढ़ना होगा। उस स्थिति में, उसे अधिनियम के तहत प्रदान किए गए बेदखली के लिए सामान्य वैधानिक आधारों में से एक को स्वतंत्र रूप से स्थापित करने की आवश्यकता होगी।