एक बिल्डर एक हाउसिंग प्रोजेक्ट में कई सुविधाएं देने का वादा करता है, लेकिन उन्हें पूरा करने में विफल रहता है। उसके बाद क्या होता है? इस संदर्भ में कर्नाटक आरईआरए का एक फैसला महत्वपूर्ण है।एक संयुक्त निरीक्षण के बाद एक प्रतिष्ठित बिल्डर को चार घर खरीदारों को 10 लाख रुपये का मुआवजा देने के लिए कहा गया है और तस्वीरों से पता चला है कि वरिष्ठ नागरिक पार्क, ओपन जिम, स्पा, एम्फीथिएटर और खेल सुविधाओं सहित परियोजना में वादा की गई कई सुविधाएं वितरित नहीं की गई हैं।प्राधिकरण ने माना कि इन सुविधाओं को ब्रोशर और समझौतों में प्रदर्शित करना लेकिन उन्हें प्रदान करने में असफल होना गलत बयानी है, जबकि खरीदारों ने बिक्री कार्यों पर हस्ताक्षर किए हैं।
मामला किस बारे में है
यह आदेश चार घर खरीदारों द्वारा दायर एक शिकायत के बाद दिया गया। उनका हाउसिंग प्रोजेक्ट बेंगलुरु नॉर्थ में स्थित है। खरीदारों ने परियोजना में 2.08 करोड़ रुपये में प्रत्येक फ्लैट खरीदा था और 2022 में बिक्री कार्यों को निष्पादित किया था। खरीद के समय, बिल्डर ने कई सुविधाएं प्रदान करने के लिए प्रतिबद्ध किया था। हालाँकि, वादे के अनुसार सुविधाओं का निर्माण नहीं किया गया।बेंगलुरु में कर्नाटक आरईआरए ट्रिब्यूनल ने फोटोग्राफिक सबूतों के बाद चार घर खरीदारों को मुआवजे में 10 लाख रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया है कि उनसे वादा किया गया कई सुविधाएं प्रदान नहीं की गईं थीं। इनमें एक वरिष्ठ नागरिक पार्क, ओपन जिम, स्पा, ओपन एम्फीथिएटर, बैडमिंटन कोर्ट और अन्य सुविधाएं शामिल थीं।4 सितंबर, 2026 को, कर्नाटक RERA प्राधिकरण ने माना कि बिल्डर ने परियोजना विवरणिका, आवंटन पत्र और समझौतों में वादा की गई सुविधाओं को दिखाकर खरीदारों को रंगीन सपने दिखाए थे।प्राधिकरण ने पाया कि उन प्रतिबद्धताओं को पूरा करने में विफलता, भले ही जानबूझकर न की गई हो, गलतबयानी के समान है। इसके परिणामस्वरूप के-रेरा ने बिल्डर को चार घर खरीदारों को मुआवजे के रूप में 10 लाख रुपये का भुगतान करने का आदेश दिया।
कर्नाटक आरईआरए चर्चा
कर्नाटक रेरा की निर्णायक अधिकारी श्रीमती माहेश्वरी एस हीरेमथ ने मामले की सुनवाई की।BIAAPA ने अभी तक अंतिम आदेश जारी नहीं किया है, इसलिए क्लब हाउस के निर्माण के लिए बिल्डर का कोई दायित्व नहीं हैबिक्री समझौते के खंड 12.1 के तहत, बिल्डर को उस तारीख से 18 महीने के भीतर क्लब हाउस को पूरा करना आवश्यक है जिस दिन बीआईएएपीए साइट रिलीज ऑर्डर जारी करता है। हालाँकि, इस मामले में, BIAAPA ने केवल आंशिक रिलीज़ आदेश जारी किया है।इसलिए कर्नाटक RERA ने माना कि इस स्तर पर, बिल्डर को पूरी तरह से तैयार क्लब हाउस सौंपने में विफल रहने के लिए जिम्मेदार नहीं ठहराया जा सकता है।संयुक्त निरीक्षण की तस्वीरों से पता चलता है कि कई सुविधाएं अधूरी हैंअदालत के आदेश के अनुसार, 14 मई, 2026 को घर खरीदारों और बिल्डर द्वारा परियोजना का संयुक्त निरीक्षण किया गया था। निरीक्षण के साथ परिसर की स्थिति का दस्तावेजीकरण करने वाली कई तस्वीरें भी थीं।हालांकि बिल्डर के प्रतिनिधि निरीक्षण में शामिल हुए, लेकिन उन्होंने संयुक्त निरीक्षण रिपोर्ट पर हस्ताक्षर नहीं किए। हालाँकि, निरीक्षण के दौरान ली गई रंगीन तस्वीरों से परियोजना परिसर में उनकी उपस्थिति स्थापित हो गई।कर्नाटक आरईआरए ने नोट किया कि घर खरीदना आम तौर पर खरीदारों के लिए एक लंबे समय से चली आ रही आकांक्षा है, जो खरीद में अपनी जीवन भर की बचत लगा सकते हैं और ऋण ले सकते हैं जिसे चुकाने में कई साल लग सकते हैं। इस पृष्ठभूमि में, प्राधिकरण ने कहा कि एक बिल्डर की जिम्मेदारी है कि वह घर खरीदारों को दर-दर भटकने के बजाय उस आकांक्षा का सम्मान करे।प्राधिकरण ने आगे RERA अधिनियम की धारा 12 का उल्लेख कियाजिसके तहत एक बिल्डर किसी विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस में दिए गए अभ्यावेदन की सत्यता के लिए जिम्मेदार है। तदनुसार, बिल्डर विशेष परियोजना के लिए विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस में वादा की गई सुविधाएं प्रदान करने के लिए बाध्य है।वर्तमान मामले में, हालांकि बिल्डर ने 2022 में बिक्री विलेख निष्पादित किया, लेकिन खरीदारों को जो सुविधाएं देने का वादा किया गया था वह अभी भी पूरी तरह से प्रदान नहीं की गई हैं।कर्नाटक आरईआरए ने कहा: “आवंटी के पक्ष में केवल बिक्री विलेख का निष्पादन सहमति के अनुसार सभी सुविधाएं प्रदान करके परियोजना को पूरा किए बिना पर्याप्त नहीं है।”प्राधिकरण ने कहा कि बिल्डर को परियोजना को हर तरह से पूरा करना आवश्यक है, खासकर जब से घर खरीदारों ने बताया था कि कई सुविधाएं अधूरी रह गई हैं या उनका निर्माण नहीं किया गया है।प्राधिकरण ने परियोजना में कई अन्य कमियां भी नोट कीं। इनमें अन्य मुद्दों के अलावा, परिसर की दीवार के कुछ हिस्से गायब थे, एक बोरवेल जो एक निजी क्षेत्र में खोदा गया था, और एसटीपी और डब्ल्यूटीपी का अपर्याप्त रखरखाव, जिसके परिणामस्वरूप दुर्गंध आ रही थी।संयुक्त निरीक्षण के दौरान ली गई रंगीन तस्वीरों में इन स्थितियों का दस्तावेजीकरण किया गया और निरीक्षण रिपोर्ट तैयार किए जाने के दौरान बिल्डर के प्रतिनिधि की उपस्थिति में ली गई थीं।कर्नाटक रेरा ने देखा: “सभी रंगीन तस्वीरों को देखने से पता चलता है कि कई सुविधाएं अधूरी हैं जैसे कि परिसर की दीवार, एसबीआर टैंक 1 और 2, क्लब हाउस, सीवेज संग्रह टैंक, एसटीपी और डब्ल्यूटीपी प्लांट रूम, प्रवेश द्वार पर गेट, जल उपचार के लिए कोई नमक या नमकीन पानी का उपयोग नहीं किया गया, एसटीपी कक्ष खुले हैं, आदि।”साथ ही, तस्वीरों से संकेत मिलता है कि बच्चों के खेल क्षेत्र, पार्क और योग डेक सहित कुछ सुविधाएं पूरी हो चुकी हैं।अपने निष्कर्षों के आधार पर, के-रेरा प्राधिकरण ने बिल्डर को 60 दिनों के भीतर मुआवजे के रूप में 10 लाख रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया। यदि निर्धारित अवधि के भीतर राशि का भुगतान नहीं किया जाता है, तो बिल्डर को मुआवजे पर ब्याज भी देना होगा।
घर खरीदने वालों की जीत कैसे हुई?
किंग स्टब और कासिवा की पार्टनर आशा किरण शर्मा ने ईटी को बताया कि कर्नाटक आरईआरए आदेश एक महत्वपूर्ण अनुस्मारक के रूप में कार्य करता है कि जब वादा की गई सुविधाएं वितरित नहीं की जाती हैं तो डेवलपर्स जिम्मेदारी से बचने के लिए संविदात्मक शब्दों पर भरोसा नहीं कर सकते हैं।शर्मा ने कहा कि मामले का महत्वपूर्ण पहलू यह था कि बिल्डर ने घर खरीदारों की खरीद का हिस्सा बनने वाली वास्तविक सुविधाओं के बजाय दस्तावेज़ीकरण पर ध्यान केंद्रित करने का प्रयास किया। उनके अनुसार, वादा किया गया पूल, जिम, स्पा और अन्य सुविधाओं का निर्माण नहीं किया गया, यह तथ्य मई 2026 में आयोजित एक संयुक्त निरीक्षण के दौरान स्थापित हुआ।के-रेरा के निर्देशन में की गई संयुक्त निरीक्षण रिपोर्ट में आगे दर्ज किया गया कि परियोजना में बच्चों के खेलने का क्षेत्र, बैडमिंटन या टेनिस कोर्ट या ओपन जिम नहीं था। यह भी पाया गया कि क्लब हाउस में वादा किया गया पूल, स्पा, अतिथि कक्ष और इनडोर गेम क्षेत्र नहीं था।बिल्डर के स्वयं के कर्मचारी निरीक्षण में शामिल हुए और अभ्यास के दौरान ली गई तस्वीरों में भी दिखाई दे रहे थे, जिससे इस दावे की कोई गुंजाइश नहीं थी कि निरीक्षण के निष्कर्ष गलत थे।शर्मा ने कहा कि यह फैसला बिल्डरों के लिए भी एक महत्वपूर्ण संदेश है। कोई डेवलपर अपने दायित्वों को पूरा करने की घोषणा करते हुए विक्रय विलेख तैयार नहीं कर सकता है और बाद में सुविधाओं से संबंधित दावों के खिलाफ खुद का बचाव करने के लिए उसी दस्तावेज़ पर भरोसा कर सकता है जिसका उसने वादा किया था। कर्नाटक RERA प्राधिकरण ने कहा कि ऐसे दस्तावेज़ पूरी तरह से बिल्डर द्वारा तैयार किए गए एकतरफा उपकरण हैं, जबकि खरीदारों के पास अक्सर उन पर हस्ताक्षर करने के अलावा बहुत कम व्यावहारिक विकल्प होते हैं।घर खरीदने वालों के लिए, शर्मा ने कहा कि यह आदेश आश्वस्त करता है कि एक ईमानदार और वास्तविक त्रुटि, जैसे कि गलत प्रोजेक्ट पंजीकरण संख्या का उल्लेख करना, अन्यथा वैध शिकायत को खत्म नहीं करेगा। जो बात मायने रखती है वह यह है कि परियोजना और जिन सुविधाओं का वादा किया गया था उन्हें उपलब्ध रिकॉर्ड से स्पष्ट रूप से स्थापित किया जा सकता है।शर्मा कहते हैं: “आखिरकार, लोग अपने जीवन की बचत और वर्षों की ऋण अदायगी को एक घर में सिर्फ एक डीड पर हस्ताक्षर के साथ एक खाली प्लॉट पाने के लिए नहीं लगाते हैं। वे एक ऐसी जीवनशैली खरीद रहे हैं जिसका वादा उनसे एक ब्रोशर में किया गया था, और यह आदेश बिल्कुल स्पष्ट रूप से कहता है कि प्रमोटरों को उस वादे पर कायम रहना होगा, न कि केवल कागज पर लेनदेन के लिए।”