घर खरीदना और उसका कब्ज़ा प्राप्त करना दो अलग-अलग चीजें हो सकती हैं, और कई मामलों में इसमें देरी होती है, जिससे घर खरीदने वाले को शिकायत होती है। ऐसे ही एक मामले में, अमेरिका में रहने वाले एक व्यक्ति ने भारत में एक घर खरीदा लेकिन फ्लैट के कब्जे में बार-बार देरी हो रही थी, जिसके कारण उसे कानूनी लड़ाई लड़नी पड़ी।घर खरीदार को फ्लैट के लिए तय की गई प्रारंभिक राशि से कहीं अधिक भुगतान करना पड़ा और अंततः उपभोक्ता आयोग से राहत मिली। क्या हुआ यह जानने के लिए आइए आगे पढ़ें:
मामला किस बारे में है
अमेरिका में काम करने वाले एक व्यक्ति ने पटना में कार पार्किंग की जगह के साथ 1,208 वर्ग फुट का फ्लैट बुक किया। बुकिंग की पुष्टि 2005 में की गई थी, और बिक्री के लिए समझौते पर 2007 में हस्ताक्षर किए गए थे।फ्लैट और पार्किंग की जगह के लिए कुल 10,41,250 रुपये की सहमति बनी। एग्रीमेंट लागू होने से पहले ही उस व्यक्ति ने बिल्डर को 9 लाख रुपये का भुगतान कर दिया था। उन्होंने कंस्ट्रक्शन कंपनी के एक पार्टनर को कमीशन के तौर पर 2 लाख रुपये भी दिए।यह भी पढ़ें | उसने 13.5 लाख रुपये में शेयर खरीदे और 18 महीने बाद उन्हें 77.47 लाख रुपये में बेच दिया; कर अधिकारी ने पूंजीगत लाभ छूट से इनकार कर दिया, लेकिन आईटीएटी ने राहत दी और अतिरिक्त 79 लाख रुपये हटा दिए1,41,250 रुपये की बकाया राशि का भुगतान 2007 और 2008 में दो किस्तों में किया जाना था। कब्ज़ा अगस्त 2008 तक मिलने की उम्मीद थी। हालांकि, आदमी फ्लैट के लिए कई वर्षों तक इंतजार करता रहा और अंततः 2012 में बिल्डर और कंपनी को अदालत में ले जाने का फैसला किया।उन्होंने शुरुआत में उस वर्ष शिकायत दर्ज की, लेकिन 2017 में इसे खारिज कर दिया गया। 2019 में, उन्होंने राष्ट्रीय आयोग से संपर्क किया, जिसने मामले को विचार के लिए राज्य आयोग को वापस भेज दिया। ईटी की रिपोर्ट के अनुसार, वर्तमान मामले की सुनवाई राज्य आयोग द्वारा उस रिमांड के बाद की गई थी।
बिल्डर अतिरिक्त भुगतान की मांग करता है
निर्धारित हैंडओवर से पहले ही, उस व्यक्ति को निर्माण कंपनी के भागीदार के खाते में अतिरिक्त 4 लाख रुपये का भुगतान करने के लिए कहा गया था, इस आधार पर कि “निर्माण लागत बढ़ गई है”। हालाँकि उन्होंने मांग पर आपत्ति जताई, लेकिन अंततः उन्होंने 2007 में दो चेक के माध्यम से राशि का भुगतान किया।तय कीमत से ज्यादा कीमत चुकाने के बावजूद उस शख्स को फ्लैट पर कब्जा नहीं मिला। बाद में उनकी मां यह जानने के लिए बिल्डर के कार्यालय गईं कि संपत्ति क्यों नहीं सौंपी गई। यात्रा के दौरान, बिल्डर और कंपनी के भागीदार ने फ्लैट और पार्किंग स्थान का कब्जा देने से पहले अंतिम भुगतान के रूप में 2 लाख रुपये की मांग की।यह भी पढ़ें | उन्होंने एक घर खरीदा, वर्षों बाद इसे पुनर्विकास के लिए दिया और 8 दिनों के भीतर 1.95 करोड़ रुपये में नया फ्लैट बेच दिया; कर अधिकारी ने एलटीसीजी छूट से इनकार कर दिया और 80.14 लाख रुपये जोड़े, लेकिन आईटीएटी ने राहत दीउस व्यक्ति ने 2008 में चेक द्वारा इस अतिरिक्त राशि का भुगतान किया। इस प्रकार बिल्डर को उसका कुल भुगतान 10.41 लाख रुपये के मूल विचार के मुकाबले 13 लाख रुपये तक पहुंच गया। यह रकम उनके द्वारा कंपनी के पार्टनर को दिए गए अलग से 2 लाख रुपये के कमीशन के अलावा थी।पैसा मिलने के बाद भी बिल्डर ने प्रॉपर्टी नहीं दी। इसके बजाय, उस व्यक्ति की मां को सूचित किया गया कि निर्माण अधूरा है और मुकदमेबाजी के कारण काम रुका हुआ है। बिल्डर ने उसे आश्वासन दिया कि काम पूरा होने के बाद कब्जा दे दिया जाएगा।उस व्यक्ति को उम्मीद थी कि मुकदमा सुलझने के बाद बिल्डर उसे फ्लैट सौंप देगा। हालाँकि, अगले तीन वर्षों तक इंतजार करने के बाद, उन्होंने 2011 में पटना की यात्रा की और कब्जे के बारे में नवीनतम जानकारी लेने के लिए अपनी बहन के साथ बिल्डर के कार्यालय का दौरा किया।आरोपों के मुताबिक, कंस्ट्रक्शन कंपनी के एक निदेशक ने संपत्ति सौंपने से इनकार कर दिया और कब्जा देने से पहले 20 लाख रुपये की अतिरिक्त मांग की. निर्देशक ने कथित तौर पर उन्हें धमकी भी दी। इस घटना के बाद, व्यक्ति ने कोतवाली पुलिस स्टेशन में पहली सूचना रिपोर्ट (एफआईआर) दर्ज कराई।जून 2012 में, उस व्यक्ति को फ्लैट पर कब्ज़ा करने के लिए फिर से पटना आने के लिए कहा गया। लेकिन जब वह कार्यालय पहुंचे, तो बिल्डर और निदेशक ने कथित तौर पर जोर देकर कहा कि वह आपराधिक मामला वापस ले लें और 20 लाख रुपये और दें। उन्होंने अतिरिक्त मांग का कारण फ्लैट के मूल्यांकन में वृद्धि को बताया।यह भी पढ़ें | जमीन के लिए जेडीए में दाखिल हुआ शख्स, बिल्डर से 6 फ्लैट लिए और 5 पत्नी को ट्रांसफर किए, लेकिन मिला टैक्स नोटिस; आईटीएटी दिल्ली ने स्टॉक-इन-ट्रेड रूपांतरण या बिक्री नहीं पाए जाने के बाद 4.14 करोड़ रुपये की अतिरिक्त राशि हटा दी
उपभोक्ता आयोग में घर खरीदार को क्यों मिली राहत?
अपने लिखित जवाब में, बिल्डर और निर्माण कंपनी ने दावा किया कि परियोजना के निर्माण पर विवाद उच्च न्यायालय के समक्ष लंबित था, जब उन्होंने उस व्यक्ति को तीन पंजीकृत पत्र भेजकर समझौते के तहत बकाया राशि का भुगतान करने के लिए कहा।उन्होंने आरोप लगाया कि उन्होंने इन संचारों का जवाब नहीं दिया। नतीजतन, बिल्डर ने 2008 में एक पत्र के माध्यम से आवंटन रद्द करने और समझौते को समाप्त करने का दावा किया।दोनों पक्षों की दलीलों पर विचार करने के बाद, पटना में बिहार राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि बिल्डर ने यह निर्दिष्ट नहीं किया था कि निर्माण कब पूरा हुआ या फ्लैट कब्जे के लिए कब तैयार हुआ।आयोग ने यह भी पाया कि घर खरीदार ने कुल 15 लाख रुपये का भुगतान किया था, जो कि सहमत खरीद मूल्य 10.41 लाख रुपये से काफी अधिक था। यह राशि प्राप्त करने के बावजूद, बिल्डर ने कथित तौर पर 1,41,250 रुपये का भुगतान न करने का हवाला देते हुए कब्जा रोक दिया था।आयोग ने माना कि यह आचरण अनुचित व्यापार व्यवहार के समान है। इसने कथित तौर पर घर खरीदार को भेजे गए तीन पत्रों के संबंध में बिल्डर के दावे को भी खारिज कर दिया, जिसमें आवंटन रद्द करने और समझौते को समाप्त करने से संबंधित दस्तावेजों को झूठा, मनगढ़ंत और मनगढ़ंत बताया गया था।बिल्डर और निर्माण कंपनी यह भी स्पष्ट करने में विफल रहे कि फ्लैट का क्या हुआ या क्या इसे बाद में किसी अन्य खरीदार को अधिक कीमत पर बेच दिया गया था। उनके आचरण पर टिप्पणी करते हुए, आयोग ने कहा: “विपरीत पक्षों का आचरण अन्यायपूर्ण, अनुचित, बेईमान, अनैतिक, अनैतिक और धोखाधड़ी वाला रहा है।”यह भी पढ़ें | किरायेदार मालिक के भाई द्वारा हस्ताक्षरित अपंजीकृत किराया समझौते के तहत बेदखली से सुरक्षा का दावा करता है; मद्रास उच्च न्यायालय ने यह कहते हुए इनकार कर दिया कि वह किरायेदारी साबित करने में विफल रहे और गैरकानूनी कब्जेदार थेयह देखते हुए कि बिल्डर ने उस व्यक्ति के भारत से बाहर रहने का अनुचित लाभ उठाया था, बिहार उपभोक्ता आयोग ने बिल्डर, निर्माण कंपनी और उसके निदेशक को निम्नलिखित राहत प्रदान करने का निर्देश दिया:
- 15 लाख रुपये वापस करें: घर खरीदार द्वारा जमा की गई राशि, जमा की संबंधित तिथि से भुगतान तक गणना की गई 12% ब्याज के साथ लौटाएं। रिफंड 60 दिनों के भीतर किया जाना था।
- के रूप में 10 लाख रुपये का भुगतान करें
मुआवज़ा : उस व्यक्ति को उसके द्वारा सहे गए उत्पीड़न और मानसिक पीड़ा के लिए मुआवजा देना। - मुकदमे की लागत के लिए 2 लाख रुपये का भुगतान करें: मामले को आगे बढ़ाने में हुए खर्च की प्रतिपूर्ति करें।
भार्गव केएस, K.S & B.K.S लॉ एसोसिएट्स में मैनेजिंग पार्टनर, बेंगलुरु, ईटी को बताया कि भुगतान रसीदों से खरीदार का मामला मजबूत हुआ, 9 लाख रुपये की प्राप्ति और अतिरिक्त भुगतान को स्वीकार करने वाला समझौता, जिस पर बिल्डर ने विवाद नहीं किया था।“महत्वपूर्ण बात यह है कि इसने रद्दीकरण पत्राचार को केवल अप्रमाणित नहीं माना: इसने स्पष्ट रूप से पत्रों को मनगढ़ंत, अप्राप्य और कानूनी रूप से अप्रभावी माना।” भार्गव ने कहा कि फ्लैट की वर्तमान स्थिति का खुलासा करने में बिल्डर की विफलता के साथ-साथ मामले की रिमांड के बाद कार्यवाही से उसकी जानबूझकर अनुपस्थिति ने आयोग के आचरण के मूल्यांकन को और प्रभावित किया।यह भी पढ़ें | पिता को हिमाचल सरकार से 3 बीघा ज़मीन मिली, लेकिन पट्टे पर कभी हस्ताक्षर नहीं हुए; HC ने विवाहित बेटी की विरासत अपील की अनुमति क्यों दी और हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम क्या भूमिका निभाता है?