संपत्ति बेचते समय और दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ का दावा करते समय, यह समझना महत्वपूर्ण है कि क्या आप पात्र हैं और आप किन परिस्थितियों में एलटीसीजी का दावा कर सकते हैं।एक व्यक्ति ने अपने परिवार की पैतृक कृषि भूमि बेच दी और दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ छूट का दावा किया क्योंकि उसने उस पैसे से दो संपत्तियां खरीदीं। हालाँकि, धारा 54बी और धारा 54एफ के तहत उनकी छूट से इनकार कर दिया गया, जिसके कारण कर में वृद्धि हुई और नोटिस मिला।
मामला किस बारे में है
पंचकुला के निवासी व्यक्ति ने 2017 में एक गांव में अपनी पारिवारिक कृषि भूमि को 8 करोड़ रुपये में बेच दिया। हीथेन ने छत और सनोली गांवों में दो संपत्तियां खरीदीं और धारा 54बी और 54एफ के तहत दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) कर राहत की मांग की। उस व्यक्ति का ढकोली में एक रेस्तरां भी था, जिसमें उसका कार्यालय भी था।उस व्यक्ति ने जो टैक्स रिटर्न दाखिल किया, उसमें कुछ खर्चों का हिसाब-किताब करने के बाद 7.73 करोड़ रुपये का एलटीसीजी घोषित किया। उन्होंने आवासीय संपत्ति से संबंधित धारा 54एफ और कृषि संपत्ति पर लागू धारा 54बी के तहत 2.64 करोड़ रुपये की कर छूट का दावा किया।हालाँकि, मूल्यांकन अधिकारी (एओ) करदाता द्वारा अपने दावों के समर्थन में प्रस्तुत किए गए दस्तावेजों से संतुष्ट नहीं थे। एओ ने धारा 54एफ के तहत 2.64 करोड़ रुपये और धारा 54बी के तहत 3.73 करोड़ रुपये की अनुमति नहीं दी। इससे करदाता को लगभग 6.36 करोड़ रुपये का अतिरिक्त लाभ हुआ और उसे कर नोटिस का सामना करना पड़ा।व्यक्ति ने आयकर आयुक्त (अपील) के समक्ष एओ के मूल्यांकन को चुनौती दी [CIT(A)]. अपीलीय प्राधिकारी ने उन्हें धारा 54बी के दावे पर आंशिक राहत दी। लेकिन, इसने उस छूट को खारिज कर दिया जो उस व्यक्ति ने धारा 54एफ के तहत मांगी थी।इस अस्वीकृति के पीछे मुख्य कारण सीआईटी (ए) का विचार था कि जब व्यक्ति ने मूल संपत्ति बेची तो उसके पास एक से अधिक आवासीय घर थे।सीआईटी (ए) ने जीरकपुर के ढकोली में उस व्यक्ति की संपत्ति को आवासीय घर के रूप में माना। हालाँकि, संपत्ति का उपयोग वास्तव में व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए किया जा रहा था, और इसमें उस व्यक्ति का रेस्तरां और कार्यालय था। इसलिए उस व्यक्ति ने फैसले को चुनौती देते हुए आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण (आईटीएटी), चंडीगढ़ का दरवाजा खटखटाया।
उसने केस क्यों जीता?
ढकोली, जीरकपुर संपत्ति का वर्गीकरण ट्रिब्यूनल के समक्ष विवाद के केंद्रीय बिंदु के रूप में उभरा। उसे यह निर्धारित करना था कि क्या उसकी धारा 54एफ एलटीसीजी छूट को प्रतिबंधित करने के उद्देश्य से एक वाणिज्यिक संपत्ति को आवासीय घर माना जा सकता है।एक अन्य मुद्दा यह था कि क्या शहरी क्षेत्र में अर्जित कृषि भूमि को धारा 54बी के तहत राहत के लिए पात्र माना जा सकता है।आईटीएटी चंडीगढ़ ने अंततः दोनों प्रश्नों पर उस व्यक्ति के पक्ष में काफी हद तक फैसला सुनाया। उन्होंने 1 सितंबर, 2026 को केस जीत लिया।आयकर अधिनियम (आईटीए), 1961 की धारा 54बी के तहत, करदाता कृषि भूमि की बिक्री पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर से पूर्ण छूट का दावा कर सकते हैं, बशर्ते इसका उपयोग बिक्री से ठीक पहले दो वर्षों के दौरान कृषि गतिविधियों के लिए किया गया हो।छूट तब उपलब्ध होती है जब दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ को मूल बिक्री के दो साल के भीतर किसी अन्य कृषि संपत्ति में पुनर्निवेशित किया जाता है।हालाँकि, धारा 54बी का लाभ प्रतिस्थापन कृषि भूमि में निवेश की गई राशि तक सीमित है। यदि वह नई अधिग्रहीत भूमि तीन साल के भीतर बेची जाती है, तो अधिग्रहण की लागत में कमी के माध्यम से पहले का कर लाभ प्रभावी रूप से उलट जाता है।आयकर अधिनियम, 2025 1 अप्रैल, 2026 से लागू हुआ। संबंधित प्रावधान अब नए कानून की धारा 83 के अंतर्गत आता है।चार्टर्ड अकाउंटेंट सुरेश सुराणा ने ईटी को बताया कि आईटीएटी चंडीगढ़ ने भौतिक निरीक्षण के माध्यम से संपत्तियों की वास्तविक प्रकृति स्थापित करने का निर्णय लिया।तदनुसार, ट्रिब्यूनल ने आयकर निर्धारण अधिकारी (एओ) को जमीनी स्तर पर सत्यापन करने और तथ्यों का पता लगाने का निर्देश दिया।निरीक्षण के बाद, एओ ने एक रिमांड रिपोर्ट तैयार की जिसमें पुष्टि की गई कि ढकोली, जीरकपुर में उस व्यक्ति की संपत्ति एक वाणिज्यिक क्षेत्र में स्थित थी और इसका उपयोग वाणिज्यिक गतिविधियों के लिए किया जा रहा था।इस तथ्य को स्थापित करने के साथ, आईटीएटी चंडीगढ़ ने निष्कर्ष निकाला कि संपत्ति को केवल धारा 54एफ छूट के लिए व्यक्ति की पात्रता का आकलन करने के लिए “आवासीय घर” के रूप में वर्गीकृत नहीं किया जा सकता है।धारा 54एफ करदाताओं को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर छूट का दावा करने की अनुमति देती है जब वे आवासीय घर के अलावा कोई दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति बेचते हैं और शुद्ध बिक्री प्रतिफल को भारत में आवासीय घर खरीदने या निर्माण में निवेश करते हैं। हालाँकि, इस लाभ का दावा करने की एक शर्त यह है कि करदाता के पास एक से अधिक आवासीय घर नहीं होना चाहिए।यह अंतर आवासीय शब्द में निहित है। इस मामले में जीरकपुर में संपत्ति वाणिज्यिक प्रकृति की थी।सुराना कहते हैं: “धारा 54एफ के तहत प्रतिबंध आवासीय घरों के स्वामित्व से संबंधित है, न कि करदाता के स्वामित्व वाली हर प्रकार की अचल संपत्ति से।”मामला सफल हुआ क्योंकि आयकर विभाग के स्वयं के सत्यापन ने ढकोली, जीरकपुर संपत्ति के वाणिज्यिक चरित्र को स्थापित किया। इसका मतलब यह था कि सीआईटी (ए) ने अपने छूट के दावे को खारिज करने के लिए जिस तथ्यात्मक आधार पर भरोसा किया था वह अब वैध नहीं था।नतीजतन, आईटीएटी चंडीगढ़ ने शेष वैधानिक आवश्यकताओं की पूर्ति के अधीन, धारा 54एफ के तहत 2.64 करोड़ रुपये की अस्वीकृति को हटा दिया।कृषि भूमि की बिक्री से संबंधित धारा 54बी के लिए, आदमी ने कहा कि उसने इस आवश्यकता को पूरा किया है। अपने दावे के समर्थन में, उन्होंने कृषि संपत्तियों के अधिग्रहण के लिए 2018 में 80 लाख रुपये और 45 लाख रुपये के निवेश की रिकॉर्डिंग करते हुए खरीद विलेख पेश किया।आईटीएटी चंडीगढ़ द्वारा आदेशित भौतिक निरीक्षण ने सत्यापित किया कि दोनों लेनदेन हुए थे और विचाराधीन संपत्तियां कृषि भूमि थीं।आयकर विभाग ने फिर भी छूट पर सवाल उठाया, यह बताते हुए कि दो संपत्तियाँ शहरी क्षेत्र में स्थित थीं।ट्रिब्यूनल ने इस आपत्ति को दावे को खारिज करने के लिए पर्याप्त नहीं माना. यह माना गया कि केवल यह तथ्य कि भूमि शहरी क्षेत्र में स्थित है, धारा 54बी के तहत राहत से इनकार करने का वैध आधार नहीं हो सकता है।ट्रिब्यूनल ने खरीद कार्यों और अन्य सहायक सामग्री के माध्यम से प्रमाणित योग्य निवेश की सीमा तक धारा 54बी कटौती की अनुमति दी।सुराणा के अनुसार, आईटीएटी चंडीगढ़ का निर्णय रेखांकित करता है कि पूंजीगत लाभ कर छूट के लिए पात्रता का आकलन संपत्ति की वास्तविक प्रकृति और उपलब्ध साक्ष्य के आधार पर किया जाना चाहिए। आयकर रिटर्न में इसका विवरण, भौगोलिक स्थिति या इसके उपयोग के संबंध में कोई धारणा निर्णायक कारक नहीं होनी चाहिए।