आप अपनी जमीन का एक हिस्सा देकर और उसे एक बिल्डर को बेचकर सरकार से हस्तांतरणीय विकास अधिकार प्राप्त करते हैं। क्या आप पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं?ऐसे ही एक मामले में एक भूस्वामी को हस्तांतरणीय विकास अधिकार (टीडीआर) प्राप्त हुए लेकिन उन्होंने इसे पूंजीगत प्राप्तियां मान लिया। आयकर विभाग ने उन्हें नोटिस भेजा है.
मामला किस बारे में है
जब बृहत बेंगलुरु महानगर पालिका (बीबीएमपी) ने सड़क चौड़ीकरण के लिए उसकी संपत्ति का एक हिस्सा हासिल करने के लिए जमींदार से संपर्क किया, तो वह जमीन सौंपने के लिए सहमत हो गया। बदले में, उन्हें टीडीआर प्राप्त हुए, जो प्रमाण पत्र हैं जो भूस्वामियों को तब जारी किए जाते हैं जब सरकार सार्वजनिक उद्देश्यों के लिए निजी स्वामित्व वाली भूमि का अधिग्रहण करती है।यह भी पढ़ें | 5.2 करोड़ रुपये नकद जमा, लेकिन आईटीआर में 7.65 लाख रुपये दिखाए गए: आईटीएटी द्वारा नोटिस रद्द करने के बाद अनाज व्यापारी ने टैक्स केस जीत लिया, पाया कि बैंक खाते का खुलासा फॉर्म 3सीडी में किया गया था।ईटी की एक रिपोर्ट के अनुसार, इन अधिकारों का उपयोग किसी अन्य संपत्ति पर अतिरिक्त मंजिलों के निर्माण के लिए किया जा सकता है या उन बिल्डरों को बेचा जा सकता है जो विकास परियोजनाएं शुरू करना चाहते हैं।ज़मीन मालिक ने 2,839 वर्ग मीटर ज़मीन सरेंडर करने के लिए प्राप्त टीडीआर को बेचने का फैसला किया। उन्होंने इन्हें एक बिल्डर को 6 करोड़ रुपये में बेच दिया, लेकिन इससे प्राप्त आय पर आयकर का भुगतान नहीं किया। उनकी समझ यह थी कि बिक्री से प्राप्त राशि एक पूंजीगत प्राप्ति थी और इसलिए कर योग्य नहीं थी।हालाँकि, आयकर विभाग ने एक अलग दृष्टिकोण अपनाया। बेंगलुरु के कोरमंगला में आयकर उपायुक्त ने पूरे 6 करोड़ रुपये को कर के दायरे में लाने और राशि पर पूंजीगत लाभ कर लगाने की मांग की।विभाग की स्थिति पर विवाद करते हुए, भूमि मालिक ने दिल्ली में नेशनल फेसलेस अपील सेंटर (एनएफएसी) के समक्ष फैसले को चुनौती दी। एनएफएसी ने 8 जुलाई, 2025 को उनकी अपील खारिज कर दी, जिसके बाद उन्हें आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण (आईटीएटी), बैंगलोर का दरवाजा खटखटाना पड़ा।यह भी पढ़ें | बिल्डर ने 1.6 करोड़ रुपए के प्लॉट पर स्टांप ड्यूटी देने का वादा किया, बाद में इसे टाइपो बताया; महारेरा ने उसे खरीदार को कब्जे में देरी के लिए शुल्क और ब्याज का भुगतान करने का आदेश दिया
ज़मीन मालिक केस क्यों हार गया?
ट्रिब्यूनल ने 14 अगस्त, 2026 को अपना फैसला सुनाया। जबकि ज़मीन मालिक को कुछ राहत मिली, लेकिन वह काफी हद तक केस हार गया, आईटीएटी बैंगलोर ने माना कि टीडीआर की बिक्री पूंजीगत लाभ के रूप में कर योग्य थी।इसने मूल्यांकन अधिकारी (एओ) को निर्देश दिया कि वह विकास अधिकारों के बदले में आत्मसमर्पण की गई भूमि की लागत का भुगतान करने की अनुमति दे।चार्टर्ड अकाउंटेंट सुरेश सुराणा ने ईटी को बताया, ‘आईटीएटी बेंगलुरु ने जमीन मालिक की इस धारणा को खारिज कर दिया कि उसे टीडीआर पर टैक्स देने की जरूरत नहीं है, क्योंकि उनके पास अधिग्रहण की कोई सुनिश्चित लागत नहीं है और इस प्रकार मूल रूप से एक पूंजीगत रसीद है जिस पर कर नहीं लगता है।’ट्रिब्यूनल ने इस दलील को नहीं माना. यह माना गया कि टीडीआर पूंजीगत संपत्ति के रूप में योग्य हैं और उनकी बिक्री से प्राप्त आय पूंजीगत लाभ कर के अधीन थी।अपने तर्क का समर्थन करने के लिए कि टीडीआर पर कर नहीं लगाया जाना चाहिए, भूमि मालिक ने बीसी श्रीनिवास सेट्टी में सुप्रीम कोर्ट के फैसले और संभाजी नगर सहकारी हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड में बॉम्बे हाई कोर्ट के फैसले का हवाला दिया था।हालाँकि, ITAT बैंगलोर ने शामिल तथ्यों के आधार पर इन निर्णयों को अलग किया। इसमें बताया गया कि संभाजी नगर जैसे मामले स्व-निर्मित विकास अधिकारों से संबंधित हैं।यह भी पढ़ें | दिल्ली के दंपति ने 1.41 करोड़ रुपये का होम लोन चुकाया, लेकिन बैंक ने उनके मूल बिक्री विलेख संपत्ति के कागजात खो दिए; उपभोक्ता आयोग ने 15 लाख रुपये मुआवजा और 50,000 रुपये लागत देने का आदेश दियाउन मामलों में, करदाताओं को बदले में अलग से पहचान योग्य संपत्ति को सरेंडर किए बिना, विकास नियमों में बदलाव के कारण अतिरिक्त विकास क्षमता प्राप्त हुई।ट्रिब्यूनल ने पाया कि ज़मीन मालिक का मामला भौतिक दृष्टि से भिन्न था। उन्होंने टीडीआर प्राप्त करने के लिए एक पहचान योग्य और मूल्यवान संपत्ति, अर्थात् अपनी भूमि और भवन, को छोड़ दिया था।इस आधार पर, ITAT बैंगलोर ने लेनदेन को दो अलग-अलग चरणों वाला माना। पहले में, ज़मीन मालिक ने अपनी ज़मीन बीबीएमपी को सौंप दी और बदले में टीडीआर प्राप्त किया। दूसरे में, उन्होंने उन विकास अधिकारों को नकद में बेच दिया।आईटीएटी बैंगलोर ने माना कि धारा 2(47), जिसमें हस्तांतरण की परिभाषा के भीतर एक विनिमय शामिल है, लेनदेन पर लागू होता है।इसलिए ज़मीन मालिक को प्राप्त टीडीआर उसके द्वारा सरेंडर की गई ज़मीन के बदले में हासिल की गई पूंजीगत संपत्ति थी। ट्रिब्यूनल ने निष्कर्ष निकाला कि उसने अपनी संपत्ति के समर्पण के माध्यम से टीडीआर के लिए भुगतान किया था।सुराना ने कहा: “नतीजतन, पूंजीगत लाभ गणना तंत्र विफल नहीं हुआ, और उनकी बाद की बिक्री पर प्राप्त 6.02 करोड़ रुपये को छूट वाली पूंजीगत रसीद के रूप में नहीं माना जा सकता है।”ज़मीन मालिक ने यह भी बताया कि उसके भाई को भी इसी तरह के टीडीआर के लिए विचार प्राप्त हुआ था और आयकर विभाग ने उसके भाई की आय का आकलन करते समय राशि को छूट के रूप में स्वीकार कर लिया था।यह भी पढ़ें | वह कनाडा चले गए और अपने पंजाब के घर को 20,000 रुपये प्रति माह पर किराए पर लिया, फिर भारत यात्राओं के दौरान इसका उपयोग करने के लिए बेदखली की मांग की; पंजाब एवं हरियाणा उच्च न्यायालय ने मकान मालिक के खिलाफ नियम बनाकर किरायेदार को रहने की अनुमति दीहालाँकि, ITAT बैंगलोर ने अपने भाई के मामले में दिए गए उपचार को ज़मीन के मालिक को समान कर छूट देने के लिए पर्याप्त आधार नहीं माना। जैसा कि सुराणा ने बताया, ट्रिब्यूनल ने पाया कि किसी अन्य करदाता से संबंधित मूल्यांकन आदेश स्थायी रूप से आयकर विभाग को बाध्य नहीं करता है। यह विशेष रूप से प्रासंगिक है जहां किसी दावे को लागू तथ्यों और कानूनी प्रावधानों की पर्याप्त जांच किए बिना स्वीकार कर लिया गया हो।जबकि आईटीएटी बैंगलोर ने भूमि मालिक के इस तर्क को खारिज कर दिया कि टीडीआर बिक्री कर योग्य नहीं थी, इसने अधिग्रहण की लागत पर आयकर विभाग की स्थिति को बिना किसी विचार के स्वीकार नहीं किया।चूँकि भूमि मालिक को 2,839 वर्ग मीटर भूमि सरेंडर करने के बदले में टीडीआर प्राप्त हुआ था, इसलिए उसके पूंजीगत लाभ की गणना करते समय उस भूमि की लागत को ध्यान में रखा जाना था।ट्रिब्यूनल ने पाया कि एओ बीबीएमपी को सौंपे गए 2,839 वर्ग मीटर से जुड़ी लागत प्रदान करने में विफल रहा है।फैसले का मतलब है कि तालेरा लेनदेन से उत्पन्न पूंजीगत लाभ पर कर का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है, लेकिन यह स्वचालित रूप से पूरे 6.02 करोड़ रुपये की बिक्री आय को कर योग्य नहीं बनाता है। कर योग्य पूंजीगत लाभ का निर्धारण करने से पहले, एओ को पहले आत्मसमर्पण की गई भूमि के लिए उचित लागत की गणना करनी चाहिए और धारा 48 के तहत अनुमत किसी भी अन्य कटौती के साथ उस राशि का हिसाब देना चाहिए।यह भी पढ़ें | शख्स के पास बैंक में 2 करोड़ रुपये जमा थे और उसने आईटीआर दाखिल नहीं किया, तो 2.51 करोड़ रुपये अतिरिक्त टैक्स का सामना करना पड़ा; आयकर विभाग द्वारा 6 साल की समय सीमा 5 दिन चूक जाने के बाद आईटीएटी चेन्नई ने पुनर्मूल्यांकन रद्द कर दिया