आप एक संपत्ति के आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर करते हैं जो इंगित करता है कि स्टांप शुल्क और पंजीकरण लागत बिल्डर द्वारा वहन की जाएगी। लेकिन, बिक्री समझौते के समय वह मुकर गया। तो फिर आप क्या करते हो?ऐसे ही एक मामले में, जब घर खरीदार ने बिल्डर के साथ आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर किए, तो उसने 1.6 करोड़ रुपये का भुगतान किया। आवंटन पत्र में जो कहा गया था उसके आधार पर, उन्होंने समझा कि बिल्डर स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का ध्यान रखेगा।
मामला किस बारे में है
यह समझ तब बदल गई जब बिक्री समझौते को निष्पादित करने का समय आया, जब बिल्डर ने उसे बताया कि वह उन खर्चों को वहन नहीं करेगा।परियोजना के साथ एक और मुद्दा था. बिल्डर ने दर्शाया था कि विकास एक गेटेड टाउनशिप होगा, जिसमें आंतरिक सड़कें विशेष रूप से निवासियों के लिए होंगी और एक मनोरंजक मैदान घर खरीदने वालों के लिए आरक्षित होगा।घर खरीदार को बाद में पता चला कि आंतरिक सड़कें सार्वजनिक पहुंच के लिए खुली थीं। मनोरंजक मैदान को भी एमएसआरडीसी ने अपने कब्जे में ले लिया था और इसलिए यह आम जनता के लिए सुलभ था।घर खरीदार ने कहा कि इन बदलावों से उसके प्लॉट का मूल्य लगभग 33% कम हो गया, जिससे वह परियोजना से असंतुष्ट हो गया।बाद में उन्होंने शिकायत लेकर महारेरा से संपर्क किया। महारेरा ने घर खरीदार के पक्ष में फैसला सुनाया।
घर खरीदार ने बिल्डर के खिलाफ केस क्यों जीता?
महारेरा ने उस तरीके की जांच की जिसमें लेनदेन का दस्तावेजीकरण किया गया था। इसके आदेश में कहा गया है कि घर खरीदार ने 1.6 करोड़ रुपये का भुगतान किया था, जिसमें बिक्री पर विचार के साथ-साथ रखरखाव सुरक्षा जमा और कॉर्पस फंड भी शामिल था।हालाँकि एक बिक्री समझौता तैयार किया गया था और नोटरीकृत किया गया था, लेकिन इसे पंजीकृत नहीं किया गया था।परिणामस्वरूप महारेरा ने माना कि घर खरीदार परियोजना में आवंटी के रूप में योग्य है। यह भी पाया गया कि बिक्री समझौते को पंजीकृत किए बिना खरीदार से लगभग पूरी राशि स्वीकार करने के बाद, बिल्डर ने RERA अधिनियम, 2016 की धारा 13 (1) का उल्लंघन किया है।बिल्डर ने महारेरा को बताया कि वह एक पंजीकृत बिक्री समझौते को निष्पादित करने को तैयार था, लेकिन यह प्रक्रिया रुकी हुई थी क्योंकि घर खरीदार समझौते के कुछ पहलुओं पर आपत्ति जता रहा था।बिल्डर ने यह भी दावा किया कि घर खरीदारों की ओर से स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने का संदर्भ गलती से शामिल किया गया था। इसने प्रावधान को मुद्रण संबंधी त्रुटि बताया और इसे वापस लेने की मांग की।हालांकि, ईटी की एक रिपोर्ट के अनुसार, महारेरा ने बिल्डर द्वारा प्रस्तुत विचलन रिपोर्ट के खंड 8 पर ध्यान दिया और महारेरा वेबसाइट पर अपलोड किया। खंड में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि बिल्डर समझौते और उसके अनुसार निष्पादित दस्तावेजों पर देय स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क वहन करेगा।बिक्री के लिए जो मॉडल समझौता प्रकटीकरण के साथ प्रस्तुत किया गया था उसमें वही प्रावधान था। हालाँकि, बाद में बिल्डर द्वारा तैयार किए गए संशोधित प्रोफार्मा समझौते में इस खंड को हटा दिया गया। महारेरा ने कहा कि यह बदलाव बिल्डर ने अपनी विचलन रिपोर्ट में जो खुलासा किया था, उससे असंगत था।इसलिए प्राधिकरण ने माना कि अपने मूल प्रकटीकरण में स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क वहन करने के लिए सहमत होने के बाद, बिल्डर बाद में उस दायित्व को घर खरीदारों को हस्तांतरित नहीं कर सका।महारेरा ने कहा: “प्रतिवादी (बिल्डर) महारेरा के समक्ष किए गए अपने स्वयं के प्रोजेक्ट खुलासे से बंधा हुआ है।”तदनुसार, प्राधिकरण ने बिल्डर को अपने प्रोजेक्ट खुलासे और आवंटन पत्र में की गई प्रतिबद्धताओं के अनुसार स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क वहन करने का निर्देश दिया।बॉम्बे हाई कोर्ट में प्रैक्टिस करने वाले वकील सिद्धार्थ चन्द्रशेखर ने ईटी को बताया कि महारेरा ने पाया कि एक बिल्डर किसी खरीददार को वैधानिक लागत हस्तांतरित करने के लिए बिक्री विलेख का उपयोग नहीं कर सकता है, जबकि रेरा को सौंपे गए पहले के दस्तावेजों में पहले ही कहा गया था कि बिल्डर उस लागत को वहन करेगा।चन्द्रशेखर ने कहा कि आवंटन पत्र, विचलन रिपोर्ट और बिक्री के लिए मॉडल समझौते में प्रत्येक ने स्वतंत्र रूप से दर्ज किया कि स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क बिल्डर द्वारा वहन किया जाना था। उन्होंने कहा, यही वह आधार था जिस पर घर खरीदार इस मुद्दे पर महारेरा के समक्ष सफल हुआ।
ब्याज भुगतान
बिल्डर ने यह भी तर्क दिया कि घर खरीदार को व्यवसाय प्रमाणपत्र (ओसी) की तारीख से परे किसी भी देरी के लिए ब्याज नहीं मिलना चाहिए, जो 27 अप्रैल, 2026 को जारी किया गया था। इसका तर्क यह था कि कब्जे में देरी हुई क्योंकि खरीदार ने विभिन्न विवाद उठाए थे।महारेरा ने आंशिक रूप से बिल्डर की स्थिति स्वीकार कर ली। यह माना गया कि घर खरीदार को 1 जनवरी, 2026 से 27 अप्रैल, 2026 (ओसी की तारीख) तक ब्याज देय था।ब्याज की गणना प्लॉट के लिए घर खरीदार द्वारा भुगतान की गई वास्तविक राशि पर की जानी थी, भारतीय स्टेट बैंक की सीमांत निधि आधारित ऋण दर (एमसीएलआर) प्लस 2% पर, जैसा कि आरईआरए की धारा 18 और इसके तहत बनाए गए नियमों के तहत निर्धारित है।ईटी की गणना के आधार पर, प्लॉट की कीमत 1,59,91,614 रुपये प्रतीत होती है। इसे उस राशि के रूप में लेते हुए जिस पर ब्याज देय है:रु. 1,59,91,614 × 10.70% × 116/365यह लगभग 5,43,000 रुपये बैठता है।महारेरा ने बिल्डर को आवंटियों की एसोसिएशन या सोसायटी स्थापित करने के लिए आवश्यक कदम उठाने का भी निर्देश दिया।एक बार एसोसिएशन या सोसायटी बन जाने के बाद, बिल्डर को कानून के प्रावधानों और संबंधित RERA नियमों के अनुसार रखरखाव, कॉर्पस फंड, कन्वेयंस डीड और अन्य लागू आवश्यकताओं से संबंधित RERA के तहत अपने दायित्वों को पूरा करना होगा।