हैदराबाद की एक महिला ने छह महीने के भीतर डिलीवरी का वादा करने के बाद 2.14 करोड़ रुपये में 3,600 वर्ग फुट का विला बुक किया। उन्होंने इसके लिए 79 लाख रुपये का अग्रिम भुगतान किया लेकिन यह परियोजना अब तक निर्माणाधीन है।उन्होंने तेलंगाना रेरा से संपर्क किया, जिसने 20 अगस्त, 2026 को नोटिस मिलने के बावजूद बिल्डर और रियल एस्टेट एजेंट दोनों के उपस्थित होने में विफल रहने के बाद एक पक्षीय मामले में उनके पक्ष में फैसला सुनाया।यहां बताया गया है कि उनका मामला यह है कि तेलंगाना आरईआरए ने उनके पक्ष में फैसला क्यों सुनाया:
मामला किस बारे में है
हैदराबाद में रहने वाली महिला एक विला खरीदना चाह रही थी जब उसने एक रियल एस्टेट एजेंट से संपर्क किया। एजेंट ने उसे एक बिल्डर से मिलवाया, जिसने पसुमामुला गांव, अब्दुल्लापुरमेट मंडल, रंगा रेड्डी में अपने आगामी विला प्रोजेक्ट का विवरण प्रस्तुत किया।बिल्डर ने प्रेजेंटेशन के बाद महिला से कहा कि अगर वह तुरंत अग्रिम भुगतान कर दे तो समझौते के लगभग छह महीने के भीतर विला पूरा किया जा सकता है और सौंपा जा सकता है।प्रेजेंटेशन और रियल एस्टेट एजेंट की सिफारिश पर भरोसा करते हुए, उन्होंने विला नंबर 85 बुक किया। संपत्ति 3,600 वर्ग फीट मापी गई और इसकी कीमत 2.14 करोड़ रुपये थी। उसने भुगतान के विभिन्न माध्यमों से 79 लाख रुपये का अग्रिम भुगतान किया।बिक्री समझौता 5 फरवरी, 2024 को निष्पादित किया गया था। उन्हें पूरा विला 2025 में या, नवीनतम, 2026 की पहली छमाही के दौरान प्राप्त होने की उम्मीद थी। हालांकि, अगस्त 2026 तक भी, विला का निर्माण पूरा नहीं हुआ था।बाद में उन्होंने तेलंगाना रियल एस्टेट ट्रिब्यूनल (टीएसआरईआरए) से संपर्क किया, और बिल्डर और रियल एस्टेट एजेंट दोनों को कार्यवाही में पार्टियों के रूप में नामित किया।उसने मामले में एजेंट को शामिल किया क्योंकि, उसके अनुसार, वह वह व्यक्ति था जिसने उसे बिल्डर से मिलवाया था और विला की बिक्री में शामिल रियल एस्टेट एजेंट के रूप में परियोजना से परिचित था।तेलंगाना रेरा से नोटिस मिलने के बावजूद न तो एजेंट और न ही बिल्डर मामले में लड़ने के लिए उपस्थित हुए, जिसके बाद मामले पर एकपक्षीय निर्णय लिया गया।20 अगस्त, 2026 को, कुमारी ने तेलंगाना RERA पीठ से एक अनुकूल आदेश प्राप्त किया।
घर खरीदार ने केस क्यों जीता?
एनेक्स लीगल की संस्थापक पूजा राव पुत्रेवु ने ईटी को बताया कि घर खरीदार मुख्य रूप से तीन कारकों के कारण अपने मामले में सफल हुआ।पहला, बिल्डर का RERA पंजीकरण प्राप्त करने में विफलता, जो कि TSRERA नियमों के तहत अनिवार्य है। दूसरा, आवश्यक वैधानिक अनुमति के बिना परियोजना के लिए विपणन और विज्ञापन गतिविधियों को अंजाम देना था। तीसरा, वादा किए गए समयसीमा के भीतर निर्माण पूरा करने में बिल्डर की विफलता थी, जिससे खरीदार को यह अनिश्चित हो गया कि परियोजना वास्तव में कब पूरी होगी।बिल्डर अपने खिलाफ किए गए दावों का जवाब देने के लिए कानून के तहत निर्धारित प्रक्रिया का पालन करने में भी विफल रहा। जवाब देने में विफलता के परिणामस्वरूप अंततः कार्यवाही का निर्णय एकपक्षीय कर दिया गया।पुत्रेवु कहते हैं: “आज के दिन और युग में एक घर खरीदार के लिए, स्पष्ट कागजी कार्रवाई होना बहुत जरूरी है और सबसे महत्वपूर्ण बात यह सुनिश्चित करना है कि डेवलपर्स वैधानिक दायित्वों का पालन करें। सभी घर खरीदारों को संपत्ति खरीदने से पहले इन पहलुओं के प्रति सतर्क और पूरी तरह से सतर्क रहना चाहिए।”तेलंगाना RERA प्राधिकरण ने नोट किया कि बिल्डर ने पहले ही 79 लाख रुपये एकत्र कर लिए थे, लेकिन विला के निर्माण की वर्तमान स्थिति को दर्शाने वाली कोई सामग्री रिकॉर्ड पर नहीं रखी थी। बिल्डर ने यह स्थापित करने के लिए टीजीआरईआरए प्राधिकरण के समक्ष कोई उत्तर, प्रगति रिपोर्ट या कोई अन्य दस्तावेजी साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया कि निर्माण प्रगति पर था या विला पूरा होने वाला था।इसलिए प्राधिकरण ने बिल्डर की जवाब देने में विफलता और निर्माण के संबंध में साक्ष्य की अनुपस्थिति से प्रतिकूल निष्कर्ष निकाला। इसके आधार पर यह मानकर कार्रवाई आगे बढ़ाई गई कि बिल्डर ने एग्रीमेंट के मुताबिक निर्माण पूरा नहीं किया है।हालाँकि, महिला द्वारा हस्ताक्षरित बिक्री के समझौते में कब्जे की कोई तारीख निर्दिष्ट नहीं की गई थी। तेलंगाना RERA प्राधिकरण ने कहा कि इसका मतलब यह नहीं हो सकता है कि महिला को परियोजना के पूरा होने या बिल्डर द्वारा निश्चित कब्ज़ा तिथि प्रदान करने के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करना होगा। यह विशेष रूप से प्रासंगिक था क्योंकि बिल्डर ने ऐसी कोई सामग्री तैयार नहीं की थी जिससे पता चले कि निर्माण कार्य कितना आगे बढ़ चुका है।तेलंगाना RERA ने आगे कहा कि बिल्डर निर्माण में संबंधित प्रगति दिखाए बिना महिला द्वारा भुगतान किए गए लगभग 79 लाख रुपये को बरकरार नहीं रख सकता है। इसके परिणामस्वरूप बिल्डर को 10.7% प्रति वर्ष की दर से ब्याज के साथ उसे 79 लाख रुपये वापस करने का निर्देश दिया गया। दर में 8.7% एसबीआई एमसीएलआर प्लस 2% शामिल था।ब्याज की गणना 5 फरवरी, 2024 से की जानी थी, बिक्री के समझौते की तारीख, उस तारीख तक जिस दिन रिफंड वास्तव में किया गया था।ईटी की गणना के आधार पर, यह मानते हुए कि बिल्डर ने 20 अगस्त, 2026 को रिफंड और ब्याज का भुगतान किया, ब्याज की अवधि लगभग 2.54 वर्ष या 927 दिन होगी। श्रीमती कुमारी द्वारा भुगतान किए गए 79 लाख रुपये पर, 10.7% की वार्षिक ब्याज दर के परिणामस्वरूप लगभग 21.47 लाख रुपये का ब्याज होगा।तेलंगाना RERA प्राधिकरण ने यह भी पाया कि बिल्डर ने एक अपंजीकृत परियोजना के हिस्से के रूप में प्लॉट और विला का विपणन और बिक्री की थी, धारा 3(1) के उल्लंघन में; आरई (आर एंड डी) का; अधिनियम&अल्पविराम; 2016. प्रोजेक्ट का पंजीकरण न कराने से संबंधित धारा 3 के उल्लंघन के लिए बिल्डर को 1.03 करोड़ रुपये का जुर्माना देने का निर्देश दिया गया था.प्राधिकरण ने नोट किया कि महिला के साथ निष्पादित बिक्री समझौते में कहा गया था कि बिल्डर के पास कृषि भूमि का एक बड़ा पार्सल है और उसने बिक्री के लिए इसे आवासीय विला में बदलने के लिए एचएमडीए से अनुमति प्राप्त की थी।इसके बावजूद विक्रय अनुबंध में प्रोजेक्ट के रेरा के तहत पंजीकृत होने का कोई जिक्र नहीं था।तेलंगाना आरईआरए का कहना है: “यह स्थापित करता है कि अधिनियम के प्रावधानों के तहत परियोजना का पंजीकरण प्राप्त करने से पहले, बिक्री के उक्त समझौते को निष्पादित किया गया था, और उसके तहत विचार एकत्र किया गया था।”