घरों के कब्जे में देरी से घर खरीदने वालों को शिकायत हो सकती है। लेकिन, यदि आप बुकिंग रद्द करते हैं और रिफंड मांगते हैं तो बिल्डर कटौती का खंड जोड़ देता है तो क्या होगा?ऐसे ही एक मामले में महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (MahREAT), मुंबई ने हाल ही में दुबई स्थित एक घर खरीदार के पक्ष में फैसला सुनाया है। यह विवाद एक बिल्डर द्वारा आवंटन पत्र में डाली गई मनमानी और एकतरफा शर्त से जुड़ा है।
मामला किस बारे में है
इस मामले में दुबई स्थित एक भारतीय घर खरीदार शामिल था जिसने मुंबई स्थित एक बिल्डर के साथ दो फ्लैट बुक किए थे। वादा किए गए कब्जे की तारीख एक साल से अधिक बीत जाने के बावजूद, घर खरीदार के पास अभी भी फ्लैटों का कब्जा नहीं है।2015 में, घर खरीदार ने मुंबई स्थित एक बिल्डर द्वारा पेश किए जा रहे दो फ्लैट खरीदने का फैसला किया। दोनों फ्लैटों के लिए सहमत खरीद मूल्य क्रमशः 2.35 करोड़ रुपये और 3.17 करोड़ रुपये थे। घर खरीदार ने प्रत्येक इकाई के लिए सहमत मूल्य का लगभग 20% भुगतान किया, जो एक फ्लैट के लिए 48.73 लाख रुपये और दूसरे के लिए 66.56 लाख रुपये था, और आवंटन समझौते पर हस्ताक्षर किए। हालाँकि, बिक्री के लिए एक समझौता कभी निष्पादित नहीं किया गया था।आवंटन पत्रों में कहा गया था कि फ्लैटों का कब्ज़ा अप्रैल 2017 से पहले सौंप दिया जाना था। हालाँकि, अधिभोग प्रमाण पत्र 27 मई, 2018 को प्राप्त किया गया था, जो कि कब्जे की समयसीमा के लगभग एक साल बाद प्राप्त किया गया था।घर खरीदार ने बिक्री के लिए समझौते के मसौदे पर भी चिंता जताई, जिसमें उनके अनुसार, विसंगतियां थीं और आवंटन पत्रों में उन शर्तों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं किया गया था जिन पर उन्होंने मूल रूप से सहमति व्यक्त की थी।खरीदार ने बाद में दोनों बुकिंग रद्द करने का फैसला किया और रिफंड मांगा। हालांकि, बिल्डर ने उनसे कहा कि फ्लैट के लिए दूसरा खरीदार मिलने के बाद ही पैसा वापस किया जा सकता है।बिल्डर ने यह भी कहा कि कोई भी रिफंड आवंटन पत्र, विशेषकर खंड 12 में निहित नियमों और शर्तों के अधीन रहेगा।ईटी की रिपोर्ट के मुताबिक, क्लॉज 12 के तहत, बिल्डर ने लिक्विडेटेड हर्जाने के रूप में खरीद मूल्य का 10% जब्त करने का अधिकार सुरक्षित रखा था।इसके अलावा, बिल्डर आवंटन पत्र की तारीख से समाप्ति तक गणना की गई, 1.5% प्रति माह की दर से ब्याज लगा सकता है, जो कि 18% प्रति वर्ष के बराबर है। इन राशियों को अंततः बुकिंग रद्द करने वाले खरीदार को देय रिफंड से काटा जाना था।बिल्डर के रुख से परेशान होकर घर खरीदार ने मुंबई में रियल एस्टेट ट्रिब्यूनल का दरवाजा खटखटाया। 1 जुलाई, 2026 को वह महारीट से पहले सफल हुए।
घर खरीदार को राहत और रिफंड क्यों मिला?
1 जुलाई, 2026 को, घर खरीदार ने महाआरईएटी के समक्ष मामला जीत लिया। अपने फैसले में, ट्रिब्यूनल ने बिल्डर को निर्देश दिया कि वह घर खरीदार को 48.73 लाख रुपये और 66.56 लाख रुपये लौटाए, साथ ही स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की मार्जिनल कॉस्ट ऑफ लेंडिंग रेट (एमसीएलआर) प्लस 2% ब्याज भी दे। इसने घर खरीदार को लागत के लिए 25,000 रुपये का पुरस्कार भी दिया।ईटी द्वारा की गई गणना के अनुसार, यदि लगभग 10.5% की औसत प्रभावी ब्याज दर, जो एसबीआई के उच्चतम एमसीएलआर प्लस 2% का प्रतिनिधित्व करती है, लगभग 11 वर्षों के लिए मानी जाती है, तो अनुमानित ब्याज इस प्रकार होगा:1.153 करोड़ रुपये × 10.5% × 11 साल = लगभग 1.33 करोड़ रुपये ब्याज।यह केवल अनुमानित औसत दर और अवधि पर आधारित एक अनुमान है।महाआरईएटी ने कहा कि महाराष्ट्र फ्लैट स्वामित्व अधिनियम, 1963 की धारा 4(1) के तहत बिल्डर को संपत्ति के लिए कोई भी अग्रिम या जमा राशि स्वीकार करने से पहले घर खरीदार के साथ बिक्री के लिए एक लिखित समझौता करना होगा।इस मामले में, लगभग 20% प्रतिफल का भुगतान पहले ही किया जा चुका था, लेकिन बिल्डर ने धारा 4(1) के तहत बिक्री के लिए समझौते को निष्पादित नहीं किया था।इसलिए महाआरईएटी ने माना कि, उसके विचार में, बिल्डर ने एमओएफए, 1963 के प्रावधानों का उल्लंघन किया है।महाआरईएटी ने अपने सामने मौजूद साक्ष्यों से पाया कि बिल्डर ने सहमत शर्तों के अनुसार परियोजना को पूरा नहीं किया था या घर खरीदार को फ्लैटों का कब्जा नहीं सौंपा था।इसलिए बिल्डर दो फ्लैटों के लिए प्राप्त धन ब्याज सहित वापस करने के लिए उत्तरदायी था।महाआरईएटी ने कहा: “हमारा विचार है कि रेरा अधिनियम, 2016 की धारा 18 के तहत आवंटी कानूनी रूप से ब्याज सहित प्रतिफल राशि की वापसी के हकदार हैं।”महाआरईएटी ने घर खरीदार और बिल्डर द्वारा निष्पादित आवंटन पत्रों के खंड 12 की भी जांच की और प्रावधान को बिल्डर के पक्ष में भारी पाया।इस खंड के तहत, बुकिंग रद्द करने से घर खरीदार को पहले से भुगतान की गई राशि वापस पाने का तत्काल अधिकार नहीं मिलता है। इसके बजाय, रिफंड बिल्डर द्वारा उसी फ्लैट के लिए दूसरा खरीदार ढूंढने और उस नए खरीदार से पूरा प्रतिफल प्राप्त करने पर निर्भर था।साथ ही, क्लॉज 12 ने बिल्डर को रिफंड से विभिन्न रकमों को काटने, समायोजित करने और जब्त करने का अधिकार दिया जो अंततः देय होगा।घर खरीदार के वकील ने दिनेश आर ह्यूमेन और अन्य के मामले में महाआरईएटी के फैसले पर भरोसा किया। वी. पीरामल एस्टेट प्रा. (शिकायत संख्या CC006000000089770), जिसमें कहा गया कि एकतरफा, अनुचित और अनुचित शर्तों को फ्लैट खरीदारों के खिलाफ लागू नहीं किया जा सकता है।इसके परिणामस्वरूप ट्रिब्यूनल ने माना कि बिल्डर क्लॉज 12 को लागू करने पर जोर नहीं दे सकता, जब इसकी शर्तें रेरा ढांचे के तहत घर खरीदारों को उपलब्ध अधिकारों के विपरीत थीं। महाआरईएटी ने कहा कि इस मामले में भी वही सिद्धांत लागू होते हैं।
फैसले की व्याख्या
अमित वाधवानी, खेतान एंड कंपनी&comma में भागीदार; ईटी को बताया कि घर खरीदार के सफल होने का मुख्य कारण महाआरईएटी का यह निष्कर्ष था कि आवंटन पत्र में एक तरफा शर्त घर खरीदार के रेरा के तहत रिफंड के वैधानिक अधिकार को खत्म नहीं कर सकती।वाधवानी ने आगे 3 सितंबर, 2024 के एक महारेरा आदेश की ओर इशारा किया, जिसके तहत प्राधिकरण ने एक मॉडल आवंटन पत्र निर्धारित किया था जिसका बिल्डरों को महारेरा आदेश संख्या के अनुसार पालन करना आवश्यक है। 60/2024. आदेश मॉडल आवंटन पत्र निर्धारित करता है जिसे प्रत्येक प्रमोटर को रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 4 की उप-धारा 2 के खंड (जी) के तहत जारी करना आवश्यक है।मॉडल आवंटन पत्र में उस राशि की सीमा भी तय की गई है जिसे बिल्डर घर खरीदार द्वारा बुकिंग रद्द करने पर अपने पास रख सकता है। वाधवानी ने कहा कि मॉडल दस्तावेज़ के खंड 9 में प्रावधान है कि अधिकतम कटौती इकाई की लागत का 2% हो सकती है।महारेरा का 2024 का आदेश एक क्रमिक कटौती संरचना भी स्थापित करता है, जिसमें आवंटन पत्र जारी होने के बाद रद्दीकरण अनुरोध कितनी जल्दी किया जाता है, इसके आधार पर राशि बरकरार रखी जा सकती है:
- आवंटन पत्र के 15 दिनों के भीतर: कोई कटौती नहीं की जा सकती।
- आवंटन पत्र के 16 से 30 दिनों के भीतर: अधिकतम कटौती इकाई की लागत का 1% है।
- आवंटन पत्र के 31 से 60 दिनों के भीतर: अधिकतम कटौती इकाई की लागत का 1.5% है।
- आवंटन पत्र के 61 दिनों के बाद: अधिकतम कटौती इकाई की लागत का 2% है।
शेष राशि, जिसे बिल्डर अपने पास नहीं रख सकता, उसे 45 दिनों के भीतर वापस करना होगा। यदि बिल्डर उस अवधि के भीतर रिफंड नहीं करता है, तो खरीदार भारतीय स्टेट बैंक की उच्चतम सीमांत ऋण लागत दर (एमसीएलआर) प्लस 2% पर ब्याज का हकदार है।