दो घर खरीदारों ने 2013 में मुंबई हाउसिंग प्रोजेक्ट की छठी और सातवीं मंजिल पर फ्लैट बुक किए थे। उन्हें आश्वासन दिया गया था कि उन्हें दिसंबर 2014 तक फ्लैटों का कब्जा मिल जाएगा। लेकिन फ्लैट पाने का उनका सपना अधूरा रह गया है।खरीदारों ने दावा किया कि उन्होंने फ्लैट नंबर 603 और 703 के लिए सामूहिक रूप से 1.16 करोड़ रुपये का भुगतान किया है और बाद में प्रत्येक 20 लाख रुपये के मुआवजे के साथ रिफंड की मांग करते हुए महारेरा से संपर्क किया।महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी ने डेवलपर को निर्देश दिया है कि वह लागू ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि वापस कर दे, यह ध्यान देने के बाद कि परियोजना अधूरी रह गई थी और इसका पंजीकरण बिना विस्तार के समाप्त हो गया था।
मामला किस बारे में है
दोनों घर खरीदारों को 18 फरवरी, 2013 को एक आवंटन पत्र मिला। उनकी शिकायत के अनुसार, डेवलपर ने उन्हें बताया कि पांचवीं मंजिल तक निर्माण पूरा हो गया था और छठी और सातवीं मंजिल 2014 तक पूरी हो जाएगी।एक घर खरीदार ने कहा कि उसने फ्लैट नंबर 603 के लिए चेक से 50 लाख रुपये और नकद में 6 लाख रुपये का भुगतान किया है। दूसरे ने दावा किया है कि उसने फ्लैट नंबर 703 के लिए चेक से 50 लाख रुपये और नकद में 10 लाख रुपये का भुगतान किया है। डेवलपर ने दोनों खरीदारों से 50 लाख रुपये का चेक भुगतान प्राप्त करने की बात स्वीकार की है।भुगतान 2013-14 के दौरान पूरा किया गया, जिसके बाद खरीदारों ने बार-बार कब्ज़ा मांगा। उन्होंने कहा कि डेवलपर उन्हें बताता रहा कि पांचवीं मंजिल से ऊपर निर्माण के लिए आवश्यक मंजूरी अभी तक प्राप्त नहीं हुई है।खरीदारों ने बताया कि 22 अक्टूबर 2010 के प्रारंभ प्रमाण पत्र में केवल पांचवीं मंजिल तक निर्माण की अनुमति थी। इसके बावजूद, उन्होंने कहा कि डेवलपर ने 2012-13 के दौरान छठी और सातवीं मंजिल के फ्लैट बेचे, और उन्हें आश्वासन दिया कि अतिरिक्त मंजूरी हासिल कर ली जाएगी और परियोजना 2014 तक पूरी हो जाएगी।उन्होंने 29 जुलाई, 2017 और 13 मार्च, 2019 के आर्किटेक्ट प्रमाणपत्रों पर भी भरोसा किया, जिसमें ऊपरी मंजिलों के निर्माण में कोई प्रगति नहीं देखी गई।हालाँकि, डेवलपर ने कहा कि खरीदारों को लंबित अनुमोदनों के बारे में तब पता चला जब उन्होंने फ्लैट बुक किए। ईटी की एक रिपोर्ट के अनुसार, इसमें देरी के लिए नगरपालिका शुल्क, सीओवीआईडी -19 महामारी और लॉकडाउन से संबंधित विवादों को जिम्मेदार ठहराया गया।डेवलपर ने शिकायत को फ़ोरम शॉपिंग बताया और दावा की गई राशि पर विवाद किया।फ्लैट नंबर 603 के लिए, इसने कहा कि केवल 45,24,000 रुपये प्राप्त हुए थे और एक घर खरीदार द्वारा दावा किए गए अतिरिक्त 10.76 लाख रुपये से इनकार कर दिया। फ्लैट नंबर 703 के लिए, इसने 50 लाख रुपये प्राप्त करने की बात स्वीकार की, लेकिन कहा कि बाद में 10 लाख रुपये वापस कर दिए गए, 40 लाख रुपये छोड़ दिए गए।
महारेरा ने घर खरीदारों के पक्ष में फैसला क्यों सुनाया?
महारेरा ने पाया कि दोनों फ्लैटों के लिए पर्याप्त मात्रा में भुगतान किया गया था और डेवलपर द्वारा विस्तार की मांग किए बिना परियोजना उसके पोर्टल पर समाप्त हो गई थी।ईटी के अनुसार, ट्रिब्यूनल ने कहा, “पोर्टल पर अपलोड किया गया नवीनतम आर्किटेक्ट प्रमाणपत्र दिनांक 31.02.2019 पुष्टि करता है कि परियोजना अधूरी है और उसके बाद प्रतिवादी परियोजना की प्रगति को अद्यतन करने में विफल रहा है, जिससे पुष्टि होती है कि परियोजना अधूरी है और डिफ़ॉल्ट रूप से है।”डेवलपर निर्धारित अवधि के भीतर अपेक्षित व्यवसाय प्रमाणपत्र के साथ कब्ज़ा सौंपने में भी विफल रहा था।ऋषभ गांधी और एडवोकेट्स के पूर्व जज और संस्थापक ऋषभ गांधी ने ईटी को बताया कि लंबे समय तक और लगातार जारी डिफॉल्ट निर्णायक था।उन्होंने कहा कि व्यपगत परियोजना, अधूरा निर्माण, व्यवसाय प्रमाण पत्र की अनुपस्थिति और इस तथ्य के संयोजन से कि आवंटित फ्लैट पांचवीं मंजिल से ऊपर थे, खरीदारों के मामले को मजबूत किया।गांधी ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 18 की ओर इशारा किया। “जहां प्रमोटर परियोजना को पूरा करने या कब्जा देने में विफल रहता है, एक आवंटी जो वापस लेने का विकल्प चुनता है, वह निर्धारित ब्याज के साथ धन वापसी का हकदार है। महारेरा ने सही ढंग से जोर दिया कि एक घर खरीदार को प्रमोटर द्वारा अनुमोदन प्राप्त करने और परियोजना को पूरा करने के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार नहीं करना चाहिए।”खरीदारों के पास आवंटन पत्र, भुगतान रिकॉर्ड और 14.09.2020 के कानूनी नोटिस भी थे, जिसमें औपचारिक रूप से उनकी वापसी दर्ज की गई थी। महारेरा पोर्टल से पता चला कि परियोजना पंजीकरण समाप्त हो गया था।
घर खरीदने वालों को ब्याज सहित रिफंड मिलेगा
महारेरा ने डेवलपर को संबंधित फ्लैटों के लिए भुगतान की गई राशि, संबंधित भुगतान तिथियों से गणना की गई लागू ब्याज सहित वापस करने का निर्देश दिया है। भुगतान करने के लिए डेवलपर के पास आदेश से 60 दिन का समय है।उसे लागत के रूप में दोनों घर खरीदारों को 20,000 रुपये का भुगतान भी करना होगा।घर खरीदारों ने क्रमश: 56 लाख रुपये और 60 लाख रुपये के भुगतान का दावा किया। हालाँकि, आंकड़ों में 6 लाख रुपये और 10 लाख रुपये के नकद भुगतान शामिल थे, जिन पर विवाद हुआ था।गांधी ने कहा कि इसलिए आदेश की यह व्याख्या नहीं की जानी चाहिए कि कुट्टी को स्वचालित रूप से 56 लाख रुपये और 60 लाख रुपये का पुरस्कार दिया जाएगा। “महारेरा ने संबंधित फ्लैटों के लिए भुगतान की गई राशि को ब्याज सहित वापस करने का निर्देश दिया है।”अंतिम रिफंड उस राशि पर निर्भर करेगा जिसे अंततः भुगतान के रूप में स्थापित किया जा सकता है, खासकर क्योंकि नकद घटक विवादित थे।
संपत्ति खरीदारों को भुगतान पथ क्यों बनाए रखना चाहिए?
नकद भुगतान स्वचालित रूप से खरीदार के कानूनी दावे को विफल नहीं करता है, लेकिन बिना दस्तावेज वाले भुगतान को साबित करना मुश्किल हो सकता है। गांधी ने कहा कि दोनों खरीदारों ने बिना रसीद के नकद घटकों का दावा किया, जबकि डेवलपर ने उन राशियों पर विवाद किया।“वह समस्या इस मामले में दिखाई देती है: दोनों खरीदारों ने नकद घटकों का आरोप लगाया – 6 लाख रुपये और 10 लाख रुपये – लेकिन उन भुगतानों के लिए कोई रसीद नहीं थी, और डेवलपर ने रकम पर विवाद किया।”तुलनात्मक रूप से, एक बैंक हस्तांतरण, भुगतान का एक समसामयिक रिकॉर्ड बनाता है। आयकर अधिनियम की धारा 269एसटी भी प्रावधान के तहत निर्दिष्ट परिस्थितियों में 2 लाख रुपये या उससे अधिक नकद की प्राप्ति पर प्रतिबंध लगाती है।
प्रॉपर्टी बुक करने से पहले क्या जांचें?
फ्लैट खरीदने से पहले सिर्फ RERA रजिस्ट्रेशन नंबर ही एकमात्र जांच नहीं होनी चाहिए। गांधी ने कहा कि खरीदारों को स्वीकृत योजना, प्रारंभ प्रमाणपत्र, विशिष्ट विंग और फ्लोर के लिए मंजूरी, शीर्षक और बाधाएं, घोषित पूर्णता तिथि, लंबित मंजूरी और मुकदमेबाजी, साथ ही महारेरा पोर्टल पर त्रैमासिक परियोजना अपडेट की जांच करनी चाहिए।