आप उस फ्लैट के लिए भुगतान करते हैं जिस पर बिल्डर तय समय सीमा पर कब्ज़ा देने का वादा करता है। वह अनुग्रह अवधि से परे कब्ज़ा करने में देरी करता है। ऐसे में आप क्या करते हैं?तेलंगाना रेरा ने ऐसे ही एक मामले में एक घर खरीदार को राहत देते हुए इमारत को ब्याज मुआवजा देने का आदेश दिया है। इसमें पाया गया कि बिल्डर ने फ्लैट सौंपने में 18 महीने की देरी की थी और मलबे के शुल्क के रूप में 30,000 रुपये अतिरिक्त वसूले थे।तेलंगाना RERA प्राधिकरण ने निष्कर्ष निकाला कि बिल्डर ने बिक्री समझौते और RERA अधिनियम की धारा 11(4)(ए) के तहत अपने दायित्वों को पूरा नहीं किया है।. इसने बिल्डर के इस तर्क को भी खारिज कर दिया कि देरी कोविड-19 के कारण हुई।
मामला किस बारे में है
एक व्यक्ति ने एक विज्ञापन देखकर और बिल्डर की वेबसाइट पर उपलब्ध जानकारी की जाँच करने के बाद एक फ्लैट खरीदने का फैसला किया। उन्हें यह फ्लैट आवंटित किया गया था, जिसकी कीमत 44.36 लाख रुपये थी.विक्रय अनुबंध पर हस्ताक्षर किये गये। बिल्डर ने घर खरीदार को आश्वासन दिया कि फ्लैट 26 दिसंबर, 2024 तक कब्जे के लिए तैयार हो जाएगा। अगस्त 2025 तक विस्तारित अनुग्रह अवधि भी उपलब्ध थी।इन प्रतिबद्धताओं पर भरोसा करते हुए, घर खरीदार ने फ्लैट की खरीद के लिए 40.32 लाख रुपये का भुगतान किया। इसमें वह राशि शामिल है जो सुविधाओं, पार्किंग, ईवी चार्जिंग और अन्य संबद्ध सुविधाओं के लिए ली गई थी।हालाँकि, वादा किया गया कब्ज़ा समयसीमा बिल्डर द्वारा बार-बार बदली गई थी। घर खरीदार ने कहा कि उन्हें इस बारे में पर्याप्त स्पष्टता नहीं दी गई कि निर्माण वास्तव में कब पूरा होगा, वादा की गई सुविधाएं कब तैयार होंगी या कब अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त किया जाएगा।30,000 रुपये के अतिरिक्त मलबा शुल्क का भी मुद्दा था। घर खरीदार ने कहा कि इस शुल्क का पहले खुलासा नहीं किया गया था और यह समझौते का हिस्सा नहीं था।दूसरी ओर, बिल्डर ने कहा कि परियोजना लगभग 85% पूरी हो चुकी है। इसमें यह भी कहा गया है कि घर खरीदारों के साथ चर्चा के बाद मलबे के शुल्क को तर्कसंगत बनाकर 20,000 रुपये प्रति फ्लैट कर दिया गया है।तेलंगाना आरईआरए प्राधिकरण के समक्ष, घर खरीदार ने कहा कि देरी ने उसे लगातार वित्तीय दबाव में डाल दिया है। उन्हें अपने होम लोन की ईएमआई चुकाने के साथ-साथ किराया भी चुकाना पड़ रहा था। इसलिए उन्होंने रेरा अधिनियम के प्रावधानों के तहत प्राधिकरण से ब्याज मुआवजे की मांग की।
क्या कहा बिल्डर ने
बिल्डर ने यह कहकर देरी का बचाव किया कि वह दिसंबर 2026 की संशोधित समय सीमा के भीतर परियोजना को पूरा करने का प्रयास कर रहा था। इसने कई कठिनाइयों का हवाला दिया, जिन्होंने निर्माण कार्यक्रम को प्रभावित किया था, जिसमें श्रम की कमी, कोविड -19 और अतिक्रमण से संबंधित कानूनी मुद्दे शामिल थे।उन्होंने अप्रत्याशित घटना वाले खंड पर भरोसा किया और परियोजना में देरी के कारण के रूप में कोविड-19 महामारी का हवाला दिया। बिल्डर ने तेलंगाना रेरा प्राधिकरण को सोसायटी के कुछ ब्लॉकों से जुड़े एफटीएल अतिक्रमण मुद्दे के बारे में भी बताया।बिल्डर के मुताबिक, इन मुद्दों का प्रोजेक्ट पर व्यापक असर पड़ा। इससे परिचालन में रुकावटें आईं, श्रमिकों का बिखराव हुआ, ग्राहकों में घबराहट हुई और संस्थागत फंडिंग वापस ले ली गई।बिल्डर ने प्राधिकरण को आगे बताया कि तेलंगाना उच्च न्यायालय ने बाद में स्पष्ट किया कि निर्माण कार्य ब्लॉक 8 और 9 के अलावा अन्य ब्लॉकों में आगे बढ़ सकता है। यह भी कहा गया कि एचएमडीए ने बाद में पुष्टि की कि एक मामूली मुद्दे के अलावा कोई बड़ा एफटीएल उल्लंघन नहीं हुआ था जिसे पहले ही ठीक कर दिया गया था।बिल्डर ने निर्माण की समय सीमा 18 दिसंबर, 2026 तक बढ़ा दी। इसका मतलब है कि फ्लैट का कब्ज़ा मूल रूप से प्रतिबद्ध समयसीमा से 18 महीने से अधिक विलंबित होगा।25 अगस्त, 2026 को, घर खरीदार को तेलंगाना RERA से राहत मिली। ईटी की रिपोर्ट के मुताबिक, अथॉरिटी ने बिल्डर को पजेशन देने में देरी के लिए 10.7% की दर से ब्याज मुआवजा देने का निर्देश दिया है।
घर खरीदार ने केस क्यों जीता?
किंग स्टब और कासिवा की पार्टनर आशा किरण शर्मा ने ईटी को बताया कि तेलंगाना RERA प्राधिकरण ने देरी के स्पष्टीकरण के रूप में बिल्डर की कोविड -19 पर निर्भरता और इसके बाद के परिणामों को खारिज कर दिया।शर्मा ने कहा कि प्राधिकरण का तर्क बिक्री समझौते के समय पर केंद्रित है। यह समझौता महामारी कम होने के काफी बाद फरवरी 2023 में निष्पादित किया गया था।इसलिए, प्राधिकरण के तर्क के अनुसार, बिल्डर ने उन परिस्थितियों की जानकारी के साथ कब्जा देने की प्रतिबद्धता जताई थी, जिनमें परियोजना निष्पादित की जा रही थी।इसने यह स्पष्ट कर दिया कि बिक्री के समझौते में निर्दिष्ट कब्जे की तारीख को ध्यान में रखा जाना चाहिए।प्राधिकरण ने कब्ज़ा सौंपने में देरी से परे मुद्दों पर डेवलपर की कार्रवाइयों पर भी आपत्ति जताई।ऐसा ही एक मुद्दा घर खरीदार के खाते में जोड़े गए 30,000 रुपये का “मलबा शुल्क” था। तेलंगाना रेरा ने इस आरोप को खारिज कर दिया, यह देखते हुए कि बिक्री के समझौते में इसका प्रावधान नहीं किया गया था और यह रेरा अधिनियम के तहत डेवलपर के वैधानिक दायित्वों के साथ असंगत था।इसके अतिरिक्त, भुगतान रिकॉर्ड से स्पष्ट रूप से पता चला कि घर खरीदार ने फ्लैट की कुल कीमत 44.36 लाख रुपये के लिए 40.32 लाख रुपये का भुगतान किया था। ये भुगतान बिना किसी चूक के किए गए थे। हालाँकि, अपने भुगतान दायित्वों को पूरा करने के बाद भी, उन्हें 26 दिसंबर, 2024 की प्रतिबद्ध तिथि तक कब्ज़ा नहीं मिला। अनुग्रह अवधि समाप्त होने के बाद भी फ्लैट अवितरित रहा।तेलंगाना RERA प्राधिकरण ने माना कि ये परिस्थितियाँ RERA अधिनियम की धारा 18 के तहत बिल्डर के अनुबंधात्मक और वैधानिक दायित्वों का उल्लंघन हैं।तेलंगाना आरईआरए प्राधिकरण ने कहा: “रिकॉर्ड पर मौजूद सामग्री स्पष्ट रूप से प्रतिवादी (बिल्डर) के प्रतिबद्ध समयसीमा का पालन करने में असमर्थता के ज्ञान के बावजूद झूठे आश्वासनों के निरंतर पैटर्न को प्रदर्शित करती है, जबकि परियोजना निश्चित रूप से निर्धारित कब्जे की तारीख से परे अधूरी है।”तेलंगाना रेरा प्राधिकरण ने स्पष्ट किया कि घर खरीदार रेरा अधिनियम की धारा 71 के तहत निर्णय अधिकारी के समक्ष फॉर्म ‘एन’ में एक आवेदन दाखिल करके मानसिक पीड़ा, वित्तीय हानि और बिल्डर द्वारा वादा की गई किसी भी सुनिश्चित मुआवजा राशि के लिए मुआवजे की मांग कर सकता है।प्राधिकरण ने बिल्डर द्वारा लगाए गए मलबे शुल्क को भी हटा दिया है। यह पाया गया कि आरोप बिक्री के समझौते की शर्तों द्वारा समर्थित नहीं था और RERA अधिनियम की धारा 11(4)(ए), 11(4)(डी) और 14 के विपरीत था।तेलंगाना RERA ने निर्देश दिया कि घर खरीदार प्रति वर्ष 10.7% की दर से ब्याज मुआवजे का हकदार है।ब्याज की गणना घर खरीदार द्वारा पहले ही भुगतान की गई राशि पर की जाएगी और यह 26 जून, 2025 से उस तारीख तक लागू होगी जिस दिन फ्लैट का वैध कब्जा वास्तव में सौंपा गया है।प्राधिकरण ने बिल्डर को आदेश की तारीख तक जमा हुए ब्याज के बकाया को 60 दिनों के भीतर चुकाने का निर्देश दिया। यदि बिल्डर भुगतान नहीं करता है, तो उसके बाद मिलने वाले ब्याज का भुगतान हर महीने, अगले महीने की 10वीं तारीख को या उससे पहले करना होगा, जब तक कि घर खरीदार को फ्लैट का कब्जा नहीं मिल जाता।